Simulateur des droits de succession sur une maison ou un appartement

Quel est le barème des droits de succession en 2026 ?

Chaque héritier bénéficie d'abord d'un abattement, c'est-à-dire d'une somme exonérée, qui dépend de son lien avec le défunt. Le barème s'applique ensuite à ce qui dépasse.

Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 € puis de 45 %. Il est de 55 % pour les neveux, nièces et parents jusqu'au quatrième degré, et de 60 % au-delà comme entre personnes non parentes. Source : service-public.fr, fiche « Droits de succession », vérifiée le 9 février 2026.

Exemple : combien paient deux enfants qui héritent d'une maison de 400 000 € ?

Chaque enfant reçoit 200 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, sa part taxable est de 100 000 €. Le barème donne 403,60 € sur la première tranche, 403,70 € sur la deuxième, 573,45 € sur la troisième et 16 813,60 € sur les 84 068 € restants à 20 % : soit 18 194,35 € par enfant, 36 388,70 € au total, environ 9 % de la valeur de la maison.

Si la même maison revenait à un seul frère, la part taxable serait de 384 068 € après son abattement de 15 932 €, et les droits atteindraient environ 170 400 €. C'est pourquoi le lien de parenté pèse bien plus lourd que la valeur du bien dans le calcul.

Comment le calcul est-il fait ?

Le simulateur part de la valeur du bien au jour du décès, multipliée par la part qui appartenait au défunt : la moitié seulement, par exemple, si le bien avait été acheté pendant un mariage sous le régime de la communauté. Il retire les dettes que vous indiquez, puis divise le résultat entre les héritiers de même rang. Sur la part de chacun, il déduit l'abattement prévu pour son lien de parenté, et applique le barème correspondant : de 5 % à 45 % par tranches en ligne directe, 35 % puis 45 % entre frères et sœurs, 55 % pour les neveux, nièces et parents jusqu'au quatrième degré, 60 % au-delà et entre personnes non parentes.

Les montants utilisés sont ceux publiés par l'administration sur service-public.fr et à l'article 777 du code général des impôts. Le calcul se fait uniquement dans votre navigateur : aucune donnée n'est envoyée.

Quand s'applique la réduction de 20 % sur la résidence principale ?

L'article 764 bis du code général des impôts prévoit un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt lorsqu'au jour du décès, elle est aussi occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint. Cochez la case correspondante seulement si cette condition est remplie : le notaire la vérifiera.

Quelles sont les limites de ce simulateur ?

Il ne connaît que ce que vous lui indiquez. Les abattements valent pour l'ensemble de ce que chaque héritier reçoit du défunt, pas pour la seule maison : si la succession comprend d'autres biens, ajoutez leur valeur, sinon le résultat sera trop bas. Les donations reçues du défunt depuis moins de quinze ans ont pu consommer tout ou partie de l'abattement. Il ne traite ni le démembrement de propriété, ni les situations où des héritiers de rangs différents se partagent le bien, ni l'assurance-vie, ni les exonérations particulières, comme celle d'un frère ou d'une sœur qui vivait avec le défunt sous certaines conditions.

Le résultat est donc un ordre de grandeur, utile pour anticiper la somme à réunir. Seul le notaire chargé de la succession établit le montant exact. Si les droits doivent être payés grâce à la vente du bien, lisez notre guide sur la vente d'une maison héritée.

Questions fréquentes

Outil conçu par l'équipe de Vendez Tranquille. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026. Résultat indicatif, calculé uniquement dans votre navigateur.