Votre congé pour vente est contesté : la vente du logement est-elle suspendue ?

Quelles erreurs font tomber un congé pour vente ?

Le délai d'abord : le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail. Reçu plus tard, il ne vaut pas pour cette échéance. La forme ensuite : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel ne suffit pas.

Le contenu enfin : le congé indique son motif, le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité ; il reproduit les premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et s'accompagne de la notice d'information. Il doit être adressé à chacun des signataires du bail, avec des règles propres aux époux et aux partenaires de PACS. Une seule omission suffit à remettre en cause tout le calendrier de vente.

Quand le juge retient-il une fraude ?

Lorsque l'intention de vendre n'est pas réelle, par exemple quand le prix demandé est volontairement élevé pour dissuader le locataire d'acheter. Le juge peut contrôler la réalité du motif et déclarer le congé non valide. Le bailleur s'expose alors à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros, ou 30 000 euros pour une personne morale, ainsi qu'à des dommages et intérêts.

Le prix du congé reste un repère après coup. Si le logement est finalement vendu à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles annoncées au locataire, le notaire doit d'abord lui notifier ces nouvelles conditions : il dispose d'un mois pour accepter. Sans cette notification, la vente encourt la nullité. Un prix cohérent dès le départ protège donc aussi la vente suivante. Gardez une trace de la façon dont ce prix a été fixé.

Comment le litige se déroule-t-il en pratique ?

Le locataire commence par écrire au bailleur en lettre recommandée. Selon l'administration, une tentative de conciliation est obligatoire si le litige porte sur 5 000 euros ou moins : commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur. Le locataire peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection, sans être obligé de prendre un avocat.

En attendant la décision, il reste en général dans le logement. Si le congé est annulé, le bail se poursuit, et un nouveau congé, régulier cette fois, ne pourra viser que l'échéance suivante. Si le congé est validé, le juge peut ordonner l'expulsion, avec les délais et la trêve hivernale qui s'y attachent. Dans les deux cas, le logement ne se libère pas du jour au lendemain. Pendant ce temps, vos charges de propriétaire continuent de courir.

Pouvez-vous vendre avant la fin du litige ?

Oui. Selon l'article 1743 du code civil, le bail se poursuit avec l'acquéreur : la vente du logement occupé est possible à tout moment. Avant de signer, demandez au notaire de vérifier si le locataire doit recevoir notification des nouvelles conditions de vente, compte tenu du congé déjà délivré, et faites décrire la contestation dans la promesse. Vendre n'efface pas le litige : si le congé est annulé, c'est avec l'acquéreur que le bail continuera. S'il est validé, la promesse indique qui poursuivra la procédure de départ. L'acheteur reçoit le congé, la contestation et les échanges déjà intervenus.

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Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.