Comment vendre un appartement quand la copropriété a voté des travaux que vous ne pouvez pas payer ?

Qui paie les travaux votés : vous ou l'acquéreur ?

Ce n'est pas la date du vote qui compte, mais celle de l'exigibilité de chaque appel de fonds. L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose trois règles. La provision du budget prévisionnel déjà exigible reste due par le vendeur. Les provisions pour travaux, qui ne figurent pas au budget prévisionnel, sont dues par celui qui est copropriétaire le jour où l'appel devient exigible. Enfin, la régularisation des comptes revient à celui qui est copropriétaire au moment de leur approbation.

Autrement dit, un appel de fonds dont la date d'exigibilité tombe après la signature chez le notaire est à la charge de l'acquéreur, même si l'assemblée générale l'a voté bien avant votre départ. Vous pouvez convenir d'une répartition différente dans l'acte, mais cette convention ne vaut qu'entre vous et l'acheteur : le syndicat des copropriétaires, lui, réclamera toujours la somme à celui que la loi désigne.

Que devient l'argent déjà versé au fonds de travaux ?

Rien ne vous en est rendu. L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 est net : les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat, même si les travaux n'ont jamais commencé. En revanche, l'acquéreur peut accepter de vous les racheter : cela se négocie librement et s'écrit dans l'acte de vente.

Ce fonds est obligatoire et sa cotisation annuelle ne peut descendre sous 5 % du budget prévisionnel. Dès qu'un plan pluriannuel de travaux est adopté, elle passe à au moins 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, en plus de ces 5 %. Une copropriété qui adopte un plan lourd voit donc ses appels grimper durablement, bien avant le premier coup de marteau.

Que devez-vous remettre à l'acquéreur, et que risquez-vous à le taire ?

L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard le jour de la signature de la promesse, un ensemble de documents : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des sommes qu'il devra au syndicat, l'état global des impayés de charges et les informations relatives au fonds de travaux.

Les procès-verbaux révèlent donc les travaux votés : ils ne se cachent pas. Taire un appel de fonds important vous expose à voir la vente contestée et à devoir des dommages et intérêts. Ces documents ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur possède déjà un lot dans la même copropriété. Demandez tôt au syndic un pré-état daté : c'est lui qui chiffre précisément ce qui reste dû, appel par appel, et il évite les mauvaises surprises la veille de la signature chez le notaire.

Quelles sont vos issues quand la somme dépasse vos moyens ?

Commencez par ce qui ne coûte rien. Le syndic peut accorder un échelonnement, et le conseil syndical a souvent intérêt à l'accepter plutôt qu'à engager un recouvrement. L'ADIL de votre département donne des conseils juridiques gratuits, et France Rénov' recense les aides mobilisables, y compris le prêt collectif souscrit par la copropriété, qui évite d'avancer la somme. Si vous pouvez financer les travaux et que l'immeuble en sortira transformé, rester est souvent le meilleur calcul.

Si ce n'est pas votre cas, la vente reste ouverte : par une agence, en informant l'acheteur, ou en direct à un professionnel qui achète pour son propre compte. C'est notre métier : nous reprenons le lot avec les travaux votés, sans commission ni mandat. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent. Faites étudier votre dossier.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 22 septembre 2026.