Rétractation de l'acheteur ou refus de prêt : votre vente tombe, que faire maintenant ?

L'acheteur pouvait-il se rétracter ?

S'il s'agit d'un particulier qui achète un logement, oui, pendant dix jours. L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation fait courir ce délai à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, ou de sa remise en main propre. Il n'a ni à se justifier ni à payer quoi que ce soit, et les sommes versées lui sont restituées.

Passé ce délai, il ne peut plus renoncer librement. Il reste engagé, sous réserve des conditions suspensives prévues au compromis, dont la principale est presque toujours l'obtention de son prêt. S'il se désiste après les dix jours sans motif prévu au contrat, demandez conseil au notaire : selon les termes du compromis, le dépôt de garantie ou une clause pénale peut alors vous revenir.

Le prêt est refusé : qui garde le dépôt ?

Lorsque l'acheteur finance tout ou partie de l'achat par un crédit, la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt, pour une durée d'au moins un mois (article L313-41 du code de la consommation). Si la banque refuse un prêt conforme à ce que prévoit le compromis, la vente tombe et l'acheteur récupère immédiatement et intégralement les sommes versées.

Il en va autrement si l'échec lui est imputable : demande tardive, montant ou durée différents de ceux prévus, absence de démarches. La jurisprudence considère alors la condition comme réalisée, et le dépôt de garantie peut vous revenir. Encore faut-il le plus souvent avoir mis l'acheteur en demeure de justifier de ses démarches, dans les formes prévues au compromis. Ne tranchez pas seul : faites intervenir le notaire, et interrogez l'ADIL de votre département pour un avis gratuit.

Que faire si la vente devait financer un achat ou rembourser une dette ?

C'est la situation la plus délicate : un achat signé ailleurs, un prêt relais qui court, une échéance bancaire. Prévenez sans attendre les personnes concernées, banque et notaire de votre achat, avec les justificatifs de l'annulation. Une banque informée tôt peut proroger un prêt relais ou aménager un calendrier ; mise devant le fait accompli, elle a moins de marge. Notre guide sur le prêt relais qui arrive à échéance détaille ces options.

Si les mensualités deviennent difficiles à tenir, un Point conseil budget peut vous aider gratuitement à faire le point, et le juge peut, dans certains cas, suspendre temporairement les remboursements d'un crédit immobilier. Pendant ce temps, recontactez les acheteurs qui avaient visité ou fait une offre : vos diagnostics sont souvent encore valables et votre dossier est prêt, ce qui fait gagner plusieurs semaines.

Comment éviter qu'une nouvelle vente échoue ?

Filtrez davantage les candidats : demandez une simulation ou un accord de principe bancaire, regardez l'apport, et prévoyez au compromis des dates précises pour le dépôt des demandes de prêt et la justification des réponses. Vous saurez plus vite si la vente tient. Ne baissez pas le prix par réflexe si l'échec tenait seulement au financement de l'acheteur.

Un acheteur professionnel qui achète pour son activité ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours, réservé aux acquéreurs non professionnels, et peut s'engager sans condition de prêt. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris lorsque le calendrier est contraint. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.