Maison hypothéquée : peut-on la vendre si le prix ne couvre pas toute la dette ?

Une hypothèque empêche-t-elle de vendre ?

Non. La Cour de cassation l'a rappelé : l'existence d'un privilège ou d'une hypothèque ne fait obstacle ni à la vente du bien, ni à l'inscription d'une nouvelle sûreté. En revanche, les créanciers inscrits suivent le bien entre les mains de l'acheteur : c'est le droit de suite. Sur le prix, ils sont payés dans l'ordre de leurs inscriptions, avant que le moindre solde vous revienne.

Aucun acheteur n'accepte de payer un bien qui resterait grevé de vos dettes. En pratique, le notaire demande à chaque créancier un décompte, lui verse sur le prix ce qui lui est dû, puis fait radier l'inscription : c'est la mainlevée, qui entraîne des frais. Quand le prix couvre toutes les dettes inscrites, l'opération est simple et le solde vous revient. Les difficultés commencent lorsque le prix ne permet pas de rembourser l'ensemble des créanciers.

Que faire si le prix ne suffit pas ?

Il faut obtenir l'accord des créanciers avant de signer. Le plus courant est une répartition amiable : tous les créanciers inscrits acceptent que le prix leur soit versé selon leur rang, et donnent mainlevée de leurs inscriptions même si leur créance n'est pas entièrement couverte. Rien ne les y oblige, mais une vente amiable, rapide et sans frais de procédure, peut leur être plus favorable qu'une vente forcée. Présentez-leur un dossier clair : offre ou promesse écrite, décompte des dettes, frais de vente.

Attention : la mainlevée ne vaut pas effacement. Sauf accord écrit contraire, la part de dette non couverte reste due, sans hypothèque cette fois. Discutez donc aussi de son remboursement : échéancier, abandon partiel, ou prise en compte dans un dossier de surendettement. Faites relire tout accord par votre notaire ou un avocat avant de vous engager.

Et si un créancier refuse ?

Sans l'accord de tous les créanciers inscrits, la vente amiable devient très difficile, puisque l'acheteur ne peut pas obtenir un bien libéré. Des voies encadrées existent alors. Si vous êtes en difficulté pour l'ensemble de vos dettes, la commission de surendettement peut, avec votre accord, réduire ce qui reste dû sur le prêt immobilier après la vente de votre résidence principale. Le dépôt du dossier est gratuit.

Si une saisie est déjà engagée, le juge de l'exécution peut autoriser une vente amiable, à un prix minimum qu'il fixe ; le prix est ensuite réparti entre les créanciers et le solde éventuel vous revient. Dans tous les cas, ne restez pas seul face aux courriers : l'ADIL de votre département et les Points conseil budget vous aident gratuitement à choisir la voie adaptée, et un avocat peut négocier pour vous avec les créanciers récalcitrants.

Comment préparer une vente dans ces conditions ?

Commencez par la liste exacte des inscriptions sur le bien, que le notaire obtient auprès du service de la publicité foncière, et par un décompte à jour de chaque créancier. Calculez ensuite votre écart : prix envisagé, moins frais de vente et de mainlevée, moins total des dettes inscrites. C'est ce chiffre, présenté avec les justificatifs, qui fonde la négociation avec chacun.

Les créanciers acceptent plus volontiers un accord lorsque la vente est certaine et rapide. Un acheteur dont l'engagement ne dépend pas d'un prêt bancaire leur donne cette visibilité. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris lorsque le calendrier est contraint. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.