Votre locataire est décédé et un proche occupe le logement : pouvez-vous vendre ?

Le proche a-t-il un droit sur le bail ?

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 désigne les personnes qui reprennent le bail : le conjoint survivant et le partenaire de PACS, puis, à condition d'avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, ses descendants, ses ascendants, son concubin notoire et les personnes à sa charge. Le conjoint qui était déjà cotitulaire du bail le conserve seul.

Lorsque plusieurs personnes le revendiquent, le juge tranche selon les intérêts en présence. Lorsque personne ne remplit les conditions, le décès résilie le bail de plein droit : les héritiers du locataire doivent vider le logement et le restituer. Vous retrouvez alors un bien libre, que vous pouvez vendre sans occupant. Tout dépend donc de la situation exacte de la personne présente dans les lieux.

Comment contrôler la situation de l'occupant ?

Demandez les pièces : acte de décès, livret de famille ou justificatif du PACS et, pour les autres bénéficiaires, la preuve d'au moins un an de vie commune, qui peut être apportée par tous moyens. Le concubinage doit être notoire, c'est-à-dire stable, continu et connu.

Une personne qui ne remplit pas ces conditions, par exemple un proche arrivé quelques mois avant le décès, n'a aucun titre pour rester. Elle devient occupante sans droit ni titre, et son départ passe par le juge, puis par un commissaire de justice. Ne changez jamais les serrures : faire partir soi-même un occupant est un délit, y compris lorsqu'il n'a aucun droit. Une lettre qui demande les justificatifs, envoyée en recommandé, fixe utilement le point de départ de la discussion. En cas de doute sérieux sur la vie commune, c'est au juge de trancher.

Que change le transfert pour vous, bailleur ?

Peu de choses. Le transfert ne crée pas de nouveau contrat : le bénéficiaire reprend le bail en cours, avec le même loyer, la même échéance et le même dépôt de garantie. Vous ne pouvez donner congé pour vendre qu'à cette échéance, avec six mois de préavis, et ce congé vaut offre de vente au profit du nouveau locataire.

Regardez aussi l'âge et les revenus du bénéficiaire. Un ascendant ou un conjoint de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : le congé suppose alors une offre de relogement, sauf si vous remplissez vous-même les conditions d'âge ou de ressources prévues par la loi. Selon le profil de l'occupant et la date d'échéance, le congé peut ainsi devenir une voie longue et incertaine. Vérifiez donc ces deux points dès que le transfert est acquis.

Vendre occupé plutôt qu'attendre l'échéance ?

Lorsque l'échéance est lointaine ou que le locataire est protégé, la vente occupée évite souvent une longue attente. Selon l'article 1743 du code civil, le bail se poursuit avec l'acquéreur. Celui-ci devra respecter à son tour les délais imposés à l'acquéreur d'un logement occupé avant de pouvoir donner congé pour vendre. Un dossier clair comprend le bail, les justificatifs du transfert et l'historique des loyers. Vous n'avez pas à attendre l'échéance du bail ni à délivrer de congé pour signer. Le locataire conserve son bail, son loyer et son échéance.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.