Comment vendre un immeuble reçu en héritage ?

Qui gère l'immeuble et encaisse les loyers pendant la succession ?

Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers sont en indivision : ils possèdent ensemble tout l'immeuble, chacun pour sa part. Les loyers reviennent à l'indivision, et chaque héritier a droit aux bénéfices et supporte les pertes à proportion de ses droits. Chacun peut, seul, prendre une mesure nécessaire à la conservation de l'immeuble, comme une réparation urgente.

Pour le reste, l'article 815-3 du code civil fixe la règle : les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent faire les actes d'administration (la gestion courante), confier un mandat de gestion à l'un d'eux ou à un tiers, par exemple un administrateur de biens, et conclure ou renouveler les baux d'habitation. Ils doivent en informer les autres, sinon ces décisions ne leur sont pas opposables. Vendre l'immeuble, en revanche, demande en principe l'accord de tous (voir notre guide sur la vente d'un bien en indivision).

Quelles obligations continuent tant que l'immeuble n'est pas vendu ?

Les héritiers ont les obligations d'un bailleur. La loi du 6 juillet 1989 (article 6) impose de fournir aux locataires un logement décent, qui ne porte atteinte ni à leur sécurité ni à leur santé, et de réaliser les travaux d'entretien et les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire. Un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique) n'est plus décent pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2025 ; un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement (voir notre guide sur les logements F et G).

Côté impôts, chaque héritier déclare sa part des loyers, calculée selon ses droits dans l'indivision, sur sa propre déclaration de revenus : au micro-foncier si les revenus fonciers bruts de son foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, sinon au régime réel, avec la déclaration 2044. Vérifiez aussi que l'immeuble reste assuré.

Que faut-il préparer avant de vendre un immeuble hérité ?

Aucune vente n'est possible sans l'attestation de propriété immobilière : établie par le notaire et publiée au service de la publicité foncière, elle constate que l'immeuble est passé du défunt aux héritiers. Il faut ensuite un dossier de diagnostics techniques, annexé à la promesse ou à l'acte de vente : DPE, plomb pour les logements construits avant 1949, amiante si le permis de construire date d'avant juillet 1997, électricité si l'installation a plus de 15 ans, entre autres.

Un immeuble de plusieurs logements hors copropriété, même en indivision, doit en plus disposer d'un audit énergétique réglementaire s'il est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). Valable 5 ans, cet audit propose des scénarios de travaux et doit être remis à l'acheteur dès la première visite. Vendre l'immeuble entier évite de le diviser ; la vente logement par logement, dite à la découpe, est plus longue et encadrée quand les lieux sont loués (voir notre guide sur la vente avec locataires en place).

Faut-il vendre l'immeuble en l'état à un professionnel ?

Pas forcément. Si l'immeuble est en bon état, bien loué et que les héritiers s'entendent, confier la gestion à un administrateur de biens, laisser l'un d'eux racheter les parts des autres ou vendre par une agence ou par le notaire peut être plus intéressant. En cas de désaccord, parlez-en d'abord au notaire chargé de la succession. La vente en l'état à un professionnel se justifie surtout quand l'immeuble demande des travaux, que l'audit énergétique annonce un chantier lourd ou que personne ne veut gérer.

Vendez Tranquille est un marchand de biens en Île-de-France qui achète pour son propre compte, y compris des immeubles occupés ou en succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures. Si l'immeuble correspond à notre activité, nous le visitons, puis faisons une offre ferme écrite, sans condition suspensive de prêt, sans renégociation après les diagnostics et sans commission. Pour comparer avec une vente classique, utilisez notre outil de comparaison.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.