Comment vendre un logement squatté ?

Squatteur ou locataire qui ne paie plus : quelle est la différence ?

Un squatteur est entré chez vous sans aucune autorisation, par effraction, par tromperie, par menace ou par violence. Il occupe le logement « sans droit ni titre », c'est-à-dire sans bail ni accord de votre part. Un locataire qui ne paie plus, lui, est entré légalement avec un bail : il faut alors passer par le juge, avec des règles et des délais différents, décrits dans notre guide vendre un logement dont le locataire ne paie plus.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « anti-squat », les sanctions sont lourdes. S'introduire dans le domicile d'autrui, puis s'y maintenir, est puni de trois ans de prison et 45 000 € d'amende (article 226-4 du code pénal). Le domicile inclut tout logement contenant vos meubles, même si vous n'y habitez pas. Un logement vide et sans meubles est aussi protégé : y entrer ou y rester par ces moyens est puni de deux ans de prison et 30 000 € d'amende (article 315-1 du code pénal).

Comment faire évacuer des squatteurs rapidement ?

La voie la plus rapide est administrative (article 38 de la loi DALO, version 2026). Vous portez plainte, vous prouvez que le logement vous appartient et vous faites constater l'occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice (l'ancien huissier). Le préfet doit alors décider sous 48 heures de mettre les occupants en demeure de partir. Il ne peut refuser que si ces conditions manquent ou pour un motif impérieux d'intérêt général. Les occupants ont au moins 24 heures pour partir s'il s'agit de votre domicile, sept jours sinon ; leur recours en référé suspend alors l'évacuation. Passé ce délai, le préfet doit faire évacuer.

Si le préfet refuse, reste la voie judiciaire : avec un avocat, vous saisissez le juge des contentieux de la protection, puis un commissaire de justice fait exécuter la décision. La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs entrés dans un domicile ; pour un autre lieu, le juge peut la supprimer ou la réduire (article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution).

Que ne faut-il pas faire pendant l'occupation, et de quoi restez-vous responsable ?

La colère est compréhensible, mais ne vous faites jamais justice vous-même. Couper l'eau ou l'électricité, changer les serrures ou pousser les occupants dehors est interdit. Forcer quelqu'un à quitter le lieu qu'il habite sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces, violences ou contrainte, est puni de trois ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Vous risqueriez d'être poursuivi à la place des squatteurs.

Pendant l'occupation, vous restez propriétaire, avec les obligations qui vont avec. Le propriétaire répond des dommages causés par la ruine de son bâtiment quand elle vient d'un défaut d'entretien (article 1244 du code civil). La loi de 2023 prévoyait de vous en exonérer pendant un squat, mais le Conseil constitutionnel a censuré cette mesure. En copropriété, une assurance responsabilité civile est obligatoire. Prévenez votre assureur de la situation, relisez votre contrat et gardez une trace de chaque démarche : plainte, constat, courriers.

Peut-on vendre un logement squatté en l'état à un professionnel ?

Oui. Rien n'interdit de vendre un bien occupé, mais vous devez informer l'acheteur de l'occupation et des démarches en cours : c'est une information déterminante, dont l'omission pourrait engager votre responsabilité, voire conduire à l'annulation de la vente (article 1112-1 du code civil). Devenu propriétaire, l'acheteur peut à son tour agir contre les occupants. La procédure devant le préfet peut être rapide, avec une décision attendue sous 48 heures. Si elle est bien engagée, attendre l'évacuation puis vendre un logement libre, par exemple par une vente classique, est souvent plus avantageux. Parlez-en à votre notaire ou à un avocat.

Si le préfet a refusé, si la procédure s'éternise ou si vous ne voulez plus porter ce dossier, un marchand de biens comme Vendez Tranquille peut étudier la vente en l'état. L'étude est gratuite, avec une réponse sous 48 heures. Si le bien correspond à notre activité, nous le visitons puis faisons une offre ferme écrite, sans condition suspensive de prêt, sans renégociation après les diagnostics et sans commission. Faire étudier mon bien.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.