Faut-il vendre la maison d'un parent qui entre en EHPAD ?

Faut-il vendre, louer ou garder le logement ?

Les trois options se défendent, mais elles ne se valent pas dans le temps. Garder le logement vide a du sens les premiers mois : le retour à domicile reste parfois envisagé, et un propriétaire hébergé durablement en établissement conserve son exonération de taxe foncière sur son ancienne habitation principale tant que celle-ci reste libre de toute occupation.

Louer procure un revenu régulier pour financer l'établissement, mais ferme définitivement la porte de l'exonération de plus-value décrite plus bas, qui exige un logement inoccupé. Vendre dégage un capital immédiat et supprime les charges d'un bien vide — taxe foncière, assurance, entretien, chauffage hors gel — qui s'accumulent sans contrepartie. Le bon choix dépend surtout du coût de l'établissement, de la durée prévisible du séjour et de l'état du logement. Une maison vide se dégrade vite, et un bien inoccupé depuis deux hivers se vend nettement moins facilement qu'au moment du départ : l'attente a elle aussi un prix.

Quelle est l'échéance fiscale des deux ans ?

C'est la règle que beaucoup de familles découvrent trop tard. La plus-value réalisée sur le logement qui constituait la résidence principale du parent avant son entrée en établissement est exonérée si la vente intervient moins de deux ans après cette entrée. Le point de départ est la date d'entrée dans l'établissement, à condition d'y avoir résidé sans interruption jusqu'à la vente ; le point d'arrivée est la date de l'acte authentique chez le notaire.

Deux conditions font échouer le dispositif. Le logement ne doit avoir connu aucune occupation depuis qu'il a cessé d'être la résidence principale : ni location, ni prêt gratuit à un proche, même quelques semaines. Et le vendeur ne doit pas dépasser un plafond de revenu fiscal de référence, ni être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière. Les montants sont réévalués chaque année : faites-les vérifier par le notaire.

Qui peut signer la vente si votre parent n'est plus en état de décider ?

Entrer en EHPAD ne retire aucun droit : tant qu'il comprend ce qu'il signe, votre parent vend seul, et personne ne peut vendre à sa place. S'il souhaite être aidé, une procuration notariée suffit souvent, et peut viser précisément la vente du logement.

Si les facultés déclinent, deux mécanismes existent. Le mandat de protection future, signé tant que la personne est lucide, désigne à l'avance qui la représentera. À défaut, une mesure de protection judiciaire — curatelle ou tutelle — devra être ouverte, et la vente du logement exigera alors l'autorisation du juge, car la loi protège spécialement le logement de la personne protégée. Comptez plusieurs mois pour cette procédure : c'est souvent elle, et non le marché, qui fait rater le délai fiscal de deux ans, alors même que la famille avait décidé de vendre dès le premier mois. Notre guide sur la vente sous tutelle ou curatelle détaille ce parcours.

Et si le produit de la vente doit financer l'établissement ?

C'est la situation la plus fréquente, et elle mérite d'être regardée en face. Quand les ressources ne suffisent pas, l'aide sociale à l'hébergement peut prendre le relais, mais elle est récupérable sur la succession et fait intervenir l'obligation alimentaire des enfants. Le centre communal d'action sociale de la commune et l'ADIL de votre département vous expliquent gratuitement ce qui s'applique à votre cas : faites ce point avant de décider de vendre.

Si la vente s'impose et que la maison demande des travaux, ou que le délai est compté, la vente directe à un marchand de biens est une issue. Nous achetons pour notre propre compte, sans commission ni mandat, y compris des maisons vides depuis des années. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 23 septembre 2026.