Maison héritée : faut-il la garder, la louer ou la vendre ?
Garder la maison vide coûte chaque année taxe foncière, assurance et entretien, et peut entraîner une taxe sur les logements vacants en zone tendue. La louer exige une décision des deux tiers des indivisaires et un logement décent, ce qui exclut un logement classé G. La vendre met fin aux frais et à l'indivision. Le choix dépend de votre famille et de votre notaire.
Que coûte une maison héritée que l'on garde vide ?
Une maison conservée sans occupant ne rapporte rien mais continue de coûter : taxe foncière, assurance adaptée à un logement vide, chauffage minimal, abonnements, entretien du jardin et de la toiture. Faites le total sur une année, puis multipliez par le nombre d'années pendant lesquelles la famille envisage d'attendre.
À cela peut s'ajouter une taxe propre aux logements vides. Dans les communes classées en zone tendue, un logement non meublé inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier est soumis à la taxe sur les logements vacants, calculée sur la valeur locative. Service-public.gouv.fr propose un outil pour vérifier si votre commune est concernée ; des changements sont annoncés à partir des impositions de 2027. Une maison meublée non occupée relève d'autres règles, à vérifier auprès du service des impôts.
Quelles conditions pour louer la maison héritée ?
En indivision, la conclusion d'un bail d'habitation fait partie des actes que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent décider, selon l'article 815-3 du code civil. La décision doit être notifiée aux autres, faute de quoi elle leur est inopposable. Les loyers reviennent à l'indivision et se répartissent selon les droits de chacun.
Le logement doit être décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé pour un nouveau bail ou un bail renouvelé ; les logements classés F suivront en 2028 et E en 2034. Une maison ancienne peut donc exiger des travaux avant toute location. Il faut aussi trouver un gestionnaire ou un héritier disponible, et accepter les délais d'un éventuel congé si l'on décide de vendre plus tard.
Que faut-il savoir avant de vendre ?
La vente d'une maison en indivision suppose en principe l'accord de tous les indivisaires ; à défaut, ceux qui détiennent deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre. La vente met fin aux frais courants et permet à chacun de recevoir sa part.
Sur le plan fiscal, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur déclarée dans la succession. Une revente proche du décès, au prix correspondant à cette valeur, ne dégage donc souvent pas de plus-value significative. La plus-value éventuelle bénéficie d'abattements pour durée de détention ; elle est exonérée d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans et totalement au-delà de 30 ans, et la vente de la résidence principale du vendeur est exonérée. Le notaire calcule et prélève l'impôt éventuel lors de la vente.
Comment comparer les trois options en famille ?
Posez trois chiffres sur la table : le coût annuel de la maison vide, le revenu net d'une location après travaux et frais, et le produit net d'une vente aujourd'hui. Ajoutez les contraintes humaines : qui gère, qui se déplace, qui avance l'argent. Ce guide présente les règles ; il ne remplace pas un conseil adapté à votre situation, que seul votre notaire ou un professionnel habilité peut donner.
Beaucoup de familles gardent la maison par attachement puis la vendent quelques années plus tard, après avoir payé des frais sans contrepartie. Décider tôt, même pour garder, évite ce scénario. Si la vente est retenue, consultez notre guide pour vendre une maison héritée en indivision. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.
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Questions fréquentes
Un seul héritier peut-il décider de louer la maison ?
Non s'il détient moins des deux tiers des droits. L'article 815-3 du code civil réserve la conclusion d'un bail d'habitation aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits, avec notification aux autres. Un héritier minoritaire ne peut pas louer seul.
Peut-on louer une maison héritée classée G au DPE ?
Non pour un nouveau bail ou un bail renouvelé depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine : le logement est considéré comme non décent. Il faut d'abord réaliser des travaux qui améliorent sa classe énergétique.
Un héritier peut-il occuper la maison sans rien payer aux autres ?
Il peut l'utiliser conformément à sa destination, mais s'il en a la jouissance exclusive, il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire (article 815-9 du code civil). Le montant se règle au partage ou sur le prix de vente.
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Sources officielles
Les règles citées sur cette page proviennent des textes et des services publics suivants :
Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : .
Et si on en parlait simplement ?
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