Maison de succession occupée par un proche du défunt : comment débloquer la vente ?

Qui a le droit de rester après le décès ?

Le conjoint survivant dispose d'un droit de jouissance gratuite d'un an sur le logement qui était sa résidence principale, puis, s'il le demande, d'un droit viager. Le partenaire de PACS peut y demeurer un an, sauf testament contraire. Ces situations découlent de la loi et ne se contestent pas.

Il en va autrement du concubin lorsque le défunt était seul propriétaire : selon l'administration, les héritiers peuvent exiger son départ, sauf si un testament lui a laissé l'usufruit. La même logique vaut pour un enfant majeur non héritier, un ami ou un parent éloigné que le défunt hébergeait. Un enfant héritier, en revanche, est copropriétaire indivis : sa présence relève des règles de l'indivision, traitées dans notre guide sur la maison héritée en indivision. Commencez donc par établir à quel titre la personne occupe la maison.

L'hébergement reposait-il sur un prêt du défunt ?

Un logement occupé gratuitement relève souvent du prêt à usage, appelé commodat. L'article 1879 du code civil prévoit que les engagements du prêteur passent à ses héritiers : ceux-ci ne peuvent pas faire comme si le prêt n'existait pas. Toutefois, pour un logement prêté sans terme convenu, la Cour de cassation admet que le prêteur y mette fin à tout moment, sous réserve d'un préavis raisonnable.

Si l'occupant versait une somme en contrepartie, même faible, la situation peut relever d'un bail, avec ses propres règles de transfert au décès. Avant d'écrire à l'occupant, réunissez tout ce qui éclaire la nature de l'occupation : écrits, relevés de virements ou absence de virements, témoignages. C'est ce dossier qui détermine la marche à suivre. Il servira aussi devant le juge si l'occupant conteste la fin de l'hébergement.

Comment obtenir le départ sans faute de procédure ?

Adressez d'abord une lettre recommandée qui met fin à l'hébergement et fixe une date de départ raisonnable. Conservez une copie de la lettre et l'avis de réception. Si l'occupant reste, les héritiers saisissent le juge, qui peut ordonner l'expulsion et fixer une indemnité d'occupation. Suivent le commandement de quitter les lieux, en principe deux mois, les éventuels délais accordés par le juge, d'un mois à un an, et la trêve hivernale : un proche installé avec l'accord du défunt n'est pas un squatteur.

Les héritiers ne doivent jamais agir eux-mêmes. Vider la maison, changer les serrures ou couper les compteurs est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende. Après un deuil, une médiation familiale aboutit souvent mieux qu'une assignation, et laisse la porte ouverte à un accord sur la date de départ.

La maison peut-elle être vendue avec l'occupant ?

Oui, si les héritiers ont le pouvoir de vendre et que l'acheteur est informé de l'occupation et des démarches en cours. La promesse précise qui poursuit la procédure après la vente. Un acheteur particulier renonce généralement à une maison qu'il ne peut ni visiter librement ni habiter à une date connue : c'est ce qui fige de nombreuses successions. Les héritiers peuvent aussi attendre l'issue de la procédure, en continuant d'assumer les charges du bien. Le dossier remis à l'acheteur comprend l'acte de notoriété, la lettre de fin d'hébergement et les actes de procédure déjà délivrés.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.