Locataire âgé aux ressources modestes : votre projet de vente est-il bloqué ?

Votre locataire entre-t-il dans le cas protégé ?

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vise le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond retenu pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Ce plafond dépend de la composition du foyer et de la zone géographique. Dans ce cas, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail qu'en proposant un relogement.

Un locataire plus jeune peut aussi être protégé s'il a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, lorsque le total des ressources reste sous le plafond. Deux dates comptent : l'âge s'apprécie à l'échéance du bail, les ressources à la date où le congé est notifié. Un locataire qui n'a pas encore 65 ans à l'envoi du congé, mais les aura dépassés à l'échéance, peut donc déjà être concerné.

Dans quels cas cette contrainte ne s'applique-t-elle pas ?

La protection tombe lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou lorsque ses propres ressources sont inférieures au même plafond. Dans ces deux hypothèses, le congé pour vendre obéit aux règles habituelles : au moins six mois de préavis avant l'échéance, indication du prix et des conditions de la vente, notice d'information jointe.

Avant d'envoyer quoi que ce soit, vérifiez ces conditions pièces à l'appui. Un congé délivré à tort à un locataire protégé ne met pas fin au bail, et le litige qui suit retarde la vente au lieu de la rapprocher. L'ADIL de votre département peut vous indiquer gratuitement le plafond qui s'applique. Mieux vaut quelques jours de vérification qu'une échéance perdue. Conservez aussi la preuve de la date de notification du congé, puisque c'est à cette date que les ressources du locataire sont appréciées.

Qu'attend-on d'une offre de relogement ?

Elle doit être faite pendant le préavis et porter sur un logement qui corresponde aux besoins et aux possibilités du locataire. Selon l'administration, ce logement doit se trouver dans le même arrondissement ou le même canton, dans un arrondissement ou canton limitrophe, ou dans un rayon de cinq kilomètres.

En cas de désaccord, le juge vérifie que la proposition était réelle et adaptée : nombre de pièces, accessibilité, loyer compatible avec les revenus du locataire. Une offre de pure forme, trop chère ou mal située, expose le congé à l'annulation. Le congé frauduleux est en outre sanctionné pénalement : l'amende peut atteindre 6 000 euros pour une personne physique. La démarche est donc lourde, puisqu'elle suppose de trouver un logement disponible et adapté au bon moment. Préparez-la tôt, puisqu'elle doit être faite pendant le préavis.

Vendre sans donner congé : est-ce la voie la plus simple ?

Souvent. L'article 1743 du code civil prévoit que le bail se poursuit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions : ni congé, ni offre de relogement. L'acheteur reprend en revanche la protection du locataire âgé, et un bailleur qui acquiert un logement occupé ne peut lui-même donner congé pour vendre qu'à des échéances encadrées par la loi. Ce type d'achat s'analyse donc sur le long terme. Le locataire conserve son bail, son loyer et ses droits : rien ne change pour lui. Pour un bâtiment entier, voyez notre guide sur la vente d'un immeuble avec locataires en place.

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Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.