Peut-on vendre un logement frappé d'un arrêté de péril ou d'insalubrité ?

Arrêté de péril, de mise en sécurité ou d'insalubrité : de quoi parle-t-on ?

Depuis le 1er janvier 2021, l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a remplacé les anciennes procédures par une seule « police de la sécurité et de la salubrité » (articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). L'arrêté de péril s'appelle désormais « arrêté de mise en sécurité » : il vise un bâtiment qui menace de s'effondrer, des équipements communs dangereux ou un entreposage de matières dangereuses. L'« arrêté de traitement de l'insalubrité » vise un logement dangereux pour la santé. Il est pris par le maire, le président de l'intercommunalité ou le préfet.

Avant l'arrêté, une procédure contradictoire, c'est-à-dire un échange écrit, vous laisse au moins un mois pour présenter vos observations (articles L511-10 et R511-3). En cas de danger imminent, l'autorité peut agir sans cet échange préalable (article L511-19). L'arrêté prescrit des travaux, parfois une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ; la démolition n'est ordonnée qu'à défaut de solution technique (article L511-11).

Quelles sont vos obligations de propriétaire et que risquez-vous ?

Vous devez réaliser les travaux prescrits dans le délai fixé par l'arrêté, en principe au moins un mois sauf urgence. À défaut, l'autorité peut prononcer une astreinte, une pénalité qui court chaque jour de retard, jusqu'à 1 000 euros par jour (article L511-15). Elle peut aussi faire exécuter les travaux d'office, à vos frais (article L511-16), puis vous en réclamer le remboursement, avec une priorité de paiement sur le bien (articles L511-17 et L541-1).

Si le logement est occupé, le loyer cesse d'être dû à partir du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, et jusqu'au premier jour du mois qui suit sa levée. Le bail, lui, continue (article L521-2). Si les travaux rendent le logement inhabitable ou si l'habitation est interdite, vous devez héberger ou reloger les occupants, ou en payer le coût (articles L521-1 et L521-3-1). Une fois les travaux constatés, l'autorité prononce la mainlevée, c'est-à-dire la levée de l'arrêté (article L511-14).

Pouvez-vous vendre, et que reprend l'acheteur ?

Oui, la vente reste possible. Mais l'arrêté ne disparaît pas avec elle : ses effets, comme la suspension des loyers, paraissent se poursuivre après la vente sans nouvelle notification à l'acheteur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 septembre 2016). L'acheteur reprend donc les travaux prescrits et, si le logement est loué, les obligations du bailleur, y compris le relogement. Lorsque l'arrêté ordinaire a été publié au fichier immobilier (article L511-12), le nouveau propriétaire est tenu, avec l'ancien, des sommes dues pour les travaux d'office et l'hébergement ou le relogement (article L541-2). Remettez donc l'arrêté au notaire dès le départ : le taire vous exposerait à un litige.

Le notaire a un autre contrôle à faire. Avant de signer, il consulte le casier judiciaire de l'acheteur pour vérifier qu'il n'a pas été condamné à une interdiction d'acheter un logement, peine visant notamment les « marchands de sommeil ». Si c'est le cas, l'acte n'est pas signé et le compromis est nul aux torts de l'acheteur, sauf s'il achète pour y habiter lui-même (article L551-1).

Vendre en l'état à un professionnel : quand est-ce une bonne solution ?

Ce n'est pas toujours la meilleure voie. Si les travaux sont limités et que vous pouvez les financer, les faire réaliser, obtenir la mainlevée puis vendre de façon classique vous laissera souvent davantage. Avant de décider, l'ADIL de votre département, qui renseigne gratuitement, un notaire ou un avocat peuvent relire l'arrêté avec vous. Pendant la procédure contradictoire, n'hésitez pas à faire valoir vos observations.

Quand les travaux sont lourds, que l'astreinte court ou que des occupants doivent être relogés, vendre en l'état à un professionnel capable de réaliser les travaux prescrits est une issue possible : c'est lui qui prend le chantier en charge. Vendez Tranquille étudie gratuitement votre dossier et vous répond sous 48 heures. Si le bien correspond à son activité, une visite est organisée puis une offre ferme écrite vous est remise, sans condition suspensive de prêt, sans renégociation après les diagnostics et sans commission. Pour comparer avec une vente classique, utilisez notre comparateur d'offres, ou faites étudier votre bien.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.