Comment vendre une maison héritée, seul ou en indivision ?

Quelles démarches accomplir avant de pouvoir vendre une maison héritée ?

Trois documents jalonnent le parcours, tous établis par le notaire. L'acte de notoriété identifie officiellement les héritiers : comptez quelques semaines après le décès. L'attestation immobilière constate le transfert de propriété du bien aux héritiers et doit être publiée au service de la publicité foncière : c'est elle qui vous permet juridiquement de vendre. Enfin, la déclaration de succession doit être déposée aux impôts dans les six mois du décès, avec le paiement des droits éventuels. Bonne nouvelle fiscale : chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent, si bien que beaucoup de successions modestes ne génèrent aucun droit à payer. Rien n'interdit de préparer la vente en parallèle de ces démarches : un compromis peut être signé dès que l'attestation immobilière est publiée, ce qui permet d'utiliser le prix de vente pour régler les droits dans les délais.

Peut-on vendre une maison en indivision si un héritier refuse ?

Oui, dans la plupart des cas. Le principe reste l'accord unanime des indivisaires, mais la loi a prévu une issue aux blocages : l'article 815-5-1 du code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de vendre le bien. La procédure est encadrée : les indivisaires majoritaires expriment leur intention devant notaire, qui la notifie aux autres par acte de commissaire de justice ; en cas d'opposition ou de silence de trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. Si le seuil des deux tiers n'est pas atteint, reste le partage judiciaire fondé sur l'article 815 : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Dans les faits, une offre d'achat ferme, chiffrée et datée suffit souvent à réconcilier tout le monde : elle transforme un conflit abstrait en somme concrète à partager.

Quels impôts paie-t-on lors de la vente d'un bien hérité ?

Deux impositions sont à distinguer. Les droits de succession, d'abord : ils se calculent sur la valeur du bien déclarée au décès, après abattement de 100 000 € par parent et par enfant ; ils sont dus que vous vendiez ou non. La plus-value immobilière, ensuite : elle ne porte que sur la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée dans la succession. Si vous vendez peu après le décès à un prix proche de cette valeur, la plus-value imposable est faible ou nulle. Si le bien était la résidence principale du défunt occupée par le conjoint survivant, ou la vôtre, l'exonération de résidence principale peut s'appliquer. Pour les autres cas, l'impôt diminue avec la durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Votre notaire calcule et prélève tout à la signature : vous n'avez aucune démarche fiscale à faire.

Pourquoi la vente en l'état est-elle souvent la meilleure issue pour une indivision ?

Parce qu'une indivision supporte très mal le temps et les dépenses. Chaque mois qui passe ajoute taxe foncière, assurance, chauffage minimal et entretien, payés par certains indivisaires et pas d'autres — première source de conflit. Engager des travaux pour « mieux vendre » suppose de se mettre d'accord sur les devis, d'avancer l'argent à plusieurs et d'attendre des mois : c'est rarement réaliste. La vente en l'état à un acheteur professionnel coupe court : une étude gratuite du dossier, une seule visite puis, si le bien correspond, une offre ferme, un prix net et daté que chacun peut évaluer, aucun frais à avancer puisqu'il n'y a ni commission ni chantier. Le notaire répartit ensuite le prix entre les indivisaires selon leurs droits, le jour de la signature. Pour une famille dispersée ou en désaccord, c'est le chemin le plus court vers une succession réellement soldée. Et chaque indivisaire peut faire vérifier l'offre par son propre notaire avant de s'engager.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.