Que faire quand un indivisaire refuse de vendre ?

Un seul indivisaire peut-il vraiment bloquer la vente ?

Sur le moment, oui. Vendre un bien indivis est un acte de disposition : il exige en principe l'accord de tous les indivisaires, quelle que soit la taille de leurs parts. Un héritier détenant un dixième du bien peut donc empêcher la vente décidée par les autres, et il n'a pas à se justifier.

Mais ce blocage n'est jamais définitif. L'article 815 du code civil pose un principe simple et ancien : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Autrement dit, celui qui refuse peut retarder la sortie, pas l'empêcher. C'est souvent l'argument qui débloque une discussion familiale : expliquer calmement que la procédure existe, qu'elle aboutira, et qu'elle coûtera à tout le monde suffit parfois à ramener chacun à la table. Les blocages tiennent d'ailleurs plus souvent à un deuil mal digéré ou à une vieille rancune qu'à un désaccord sur le prix.

Comment fonctionne la procédure des deux tiers ?

Elle figure à l'article 815-5-1 du code civil. Les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis — deux tiers des parts, pas deux tiers des personnes — expriment devant un notaire leur intention de vendre. Le notaire dispose d'un mois pour faire signifier cette intention aux autres indivisaires. Ceux-ci ont alors trois mois pour s'y opposer ou pour se manifester, ce qui laisse le temps d'une dernière tentative de conciliation.

Passé ce délai, en cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente se fait alors par licitation. Attention : cette voie est fermée lorsque la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété, ainsi que dans les situations impliquant un mineur ou un majeur protégé, qui relèvent alors d'une autorisation spécifique du juge des tutelles.

Et si vous n'atteignez pas les deux tiers ?

Il reste le partage, que tout indivisaire peut demander seul. À défaut d'accord amiable, le tribunal ordonne le partage judiciaire et désigne un notaire pour y procéder. Lorsque le bien ne peut pas être commodément divisé — ce qui est le cas de presque toutes les maisons — il est vendu aux enchères : c'est la licitation, et le prix obtenu est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs droits.

Regardez le coût en face avant de vous y engager. Comptez généralement d'un à trois ans, des honoraires d'avocat pour chacun, des frais de notaire et d'expertise, et un prix d'adjudication souvent inférieur à celui d'une vente négociée. Une loi du 7 avril 2026 a renforcé les pouvoirs du juge face à l'inertie d'un indivisaire, mais ses modalités d'application doivent encore être précisées par décret : ne comptez pas dessus pour accélérer un dossier engagé aujourd'hui.

Existe-t-il une sortie sans procès ?

Oui, et elle est trop peu connue. Vous pouvez céder vos seuls droits indivis, sans vendre le bien : vous notifiez alors le prix et les conditions aux autres indivisaires, qui disposent d'un droit de préemption pour racheter votre part. Vous sortez, les autres restent, et personne ne passe devant un juge. Le rachat de la part d'un héritier par les autres, avec l'aide du notaire de la succession, produit le même résultat.

Quand la mésentente est ancienne et que le bien se dégrade, la vente à un professionnel remet parfois tout le monde d'accord : un interlocuteur unique, un calendrier connu, pas de commission. Nous étudions gratuitement les dossiers bloqués, y compris avec plusieurs héritiers, et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent. Voir aussi notre guide sur la vente d'une maison héritée en indivision.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 23 septembre 2026.