Comment vendre un appartement hérité en copropriété ?

Qui paie les charges de copropriété après le décès et jusqu'à la vente ?

Les charges ne s'arrêtent pas au décès. Tant que l'appartement n'est pas vendu, le syndic continue d'appeler les provisions, c'est-à-dire les avances trimestrielles sur le budget de l'immeuble. Les héritiers qui acceptent la succession en répondent chacun à proportion de sa part : celui qui reçoit un quart paie un quart. Ceux qui acceptent « à concurrence de l'actif net » ne paient pas au-delà de la valeur des biens reçus. Les charges impayées du défunt sont une dette de la succession.

Sans que ce soit une obligation, prévenez vite le syndic du décès. S'il reste des impayés, le syndic peut faire opposition sur le prix, c'est-à-dire se faire payer sur les fonds de la vente : le notaire l'avise de la vente dans les quinze jours, et il a quinze jours pour agir (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Si les héritiers laissent les dettes s'accumuler, le syndic peut demander au juge un mandataire successoral. Voyez aussi notre guide sur le bien hérité en indivision.

Quels documents fournir à l'acquéreur d'un appartement en copropriété ?

La loi impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la promesse de vente, un dossier (article L721-2 du code de la construction et de l'habitation) : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, carnet d'entretien, plan pluriannuel de travaux ou son projet, conclusions du diagnostic technique global s'il existe et notice d'information. S'y ajoutent les charges payées sur les deux derniers exercices, la part du fonds de travaux rattachée au lot et l'état global des impayés et des dettes envers les fournisseurs, et les diagnostics. On parle souvent de « pré-état daté », un nom d'usage, pas un terme de loi.

Dossier incomplet : le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas. Avant l'acte, le syndic établit l'état daté, qui liste les sommes dues entre vendeur et copropriété. Il le facture à la succession, dans la limite de 380 € TTC (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; ce plafond ne vise que l'état daté.

Qui paie les travaux votés, et quels diagnostics faut-il pour un appartement ?

Pour les travaux votés, tout dépend de la date à laquelle chaque appel de fonds devient exigible : avant la vente, il reste à la charge du vendeur ; après, il passe à l'acquéreur, quelle que soit la date des travaux. Vendeur et acquéreur peuvent écrire une autre répartition dans l'acte, mais elle ne vaut qu'entre eux, pas envers le syndic (articles 6-2 et 6-3 du décret du 17 mars 1967). Les sommes versées au fonds de travaux, une épargne obligatoire de la copropriété, restent attachées au lot et ne sont pas remboursées. L'acquéreur peut toutefois accepter de verser l'équivalent en plus du prix (article 14-2-1 de la loi de 1965).

Côté diagnostics, un appartement demande notamment le DPE, sans seuil de surface, et la superficie privative dite loi Carrez, mentionnée dans la promesse et l'acte (article 46 de la même loi). L'audit énergétique obligatoire vise, lui, les maisons et immeubles en monopropriété : un lot de copropriété n'est en principe pas concerné.

Faut-il vendre l'appartement hérité en l'état à un professionnel ?

Pas toujours. Si l'appartement est en bon état, que les héritiers s'entendent et que rien ne presse, une vente classique, par une agence ou par le notaire, reste souvent la solution la plus adaptée. La vente en l'état à un professionnel se justifie plutôt quand le logement demande des travaux, que de gros travaux de copropriété sont votés ou annoncés, que les charges pèsent chaque trimestre sur les héritiers, ou que la succession doit être soldée rapidement. Comparez les deux voies avec notre outil de comparaison d'offres et mesurez le coût d'un logement qui reste vide.

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Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.