Votre locataire meublé se maintient après le congé : que faire du bien ?

Votre congé a-t-il réellement mis fin au bail ?

Tout le reste en découle. L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet au bailleur d'un meublé loué comme résidence principale de refuser le renouvellement qu'à l'échéance du bail. Il doit prévenir le locataire trois mois au moins à l'avance et justifier sa décision par l'un des trois motifs admis : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux.

Pour un meublé, le bail est conclu pour un an au minimum, ou neuf mois s'il s'agit d'un étudiant. Un congé délivré hors délai ou sans motif reste sans effet : le bail se reconduit et l'occupant n'a rien à se reprocher en restant. Autre différence avec la location vide, le locataire meublé ne dispose d'aucune priorité d'achat lorsque vous donnez congé pour vendre. Avant d'aller plus loin, soumettez votre lettre de congé à l'ADIL de votre département.

Quel est le statut de l'occupant une fois le bail échu ?

Le bail étant arrivé à son terme, l'ancien locataire se trouve sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation pour chaque mois passé dans les lieux. Pour le faire partir, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection, idéalement assisté d'un avocat, afin qu'il valide le congé et prononce l'expulsion.

Ne prenez aucune initiative matérielle : changer les serrures ou sortir ses affaires sans décision exécutée par un commissaire de justice constitue un délit, puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende. La loi du 27 juillet 2023 a par ailleurs prévu une amende de 7 500 euros pour le locataire qui reste dans les lieux après une décision d'expulsion devenue définitive, sauf pendant la trêve hivernale ou s'il a sollicité un délai de grâce auprès du juge.

Pourquoi la situation peut-elle durer plusieurs mois ?

Parce que chaque étape a ses propres délais. Une fois le jugement rendu, un commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux, qui ouvre en principe un délai de deux mois ; le juge peut le réduire ou le supprimer dans certaines situations. Il peut aussi accorder à l'occupant des délais de grâce compris entre un mois et un an.

Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale interdit, sauf exceptions, d'exécuter l'expulsion avec le concours de la force publique. Ce concours dépend ensuite du préfet, dont la réponse peut tarder. Si l'occupant conteste la validité du congé, la procédure s'allonge encore. Lorsque votre projet de vente a une échéance, mieux vaut mettre ces étapes bout à bout dès aujourd'hui pour mesurer le temps réel du blocage, saison par saison.

Que faire du meublé si vous ne pouvez pas attendre ?

Le céder occupé. Votre droit de vendre reste entier, à condition de décrire la situation à l'acquéreur : date du congé, maintien de l'occupant, procédure en cours. Un acheteur qui veut s'installer, ou dont la banque exige un logement libre, se retirera le plus souvent.

Un professionnel peut au contraire reprendre la procédure à son nom et vous décharger de sa durée comme de son coût. L'acte précise qui conserve les indemnités d'occupation échues avant la vente et ce que deviennent les meubles listés à l'inventaire. Si l'occupant ne paie plus rien, voyez aussi notre guide sur la vente d'un logement dont le locataire ne paie plus.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.