Comment vendre un immeuble avec des locataires en place ?

Peut-on vendre un immeuble sans donner congé aux locataires ?

Oui, et c'est même la voie normale. Vendre un immeuble « en bloc », c'est vendre les murs dans leur ensemble, avec les baux en cours : l'article 1743 du code civil impose à l'acquéreur de poursuivre les locations aux conditions existantes. Aucun congé à délivrer, aucun préavis, aucune indemnité. Une seule règle particulière à connaître : pour les immeubles de plus de cinq logements, la loi du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, donne aux locataires un droit de préemption en cas de vente en bloc — sauf si l'acquéreur s'engage à prolonger les baux d'habitation pendant six ans, engagement qu'un acheteur professionnel de long terme peut prendre. Pour les immeubles de cinq logements ou moins, aucune préemption des locataires ne s'applique à la vente en bloc : la transaction est aussi libre que celle d'une maison individuelle. C'est le cas de la grande majorité des immeubles de rapport familiaux d'Île-de-France.

Que deviennent les baux, les loyers et les dépôts de garantie le jour de la vente ?

Tout se transmet de plein droit, sans formalité de votre part. Les baux continuent aux mêmes conditions : même loyer, même durée, mêmes clauses ; les locataires n'ont ni nouveau contrat à signer ni démarche à faire, ils sont simplement informés des nouvelles coordonnées bancaires. Les loyers du mois de la vente sont répartis au prorata entre vendeur et acquéreur, calcul fait par le notaire dans l'acte. Les dépôts de garantie que vous détenez sont transférés à l'acquéreur, qui en devient responsable de la restitution ; leur montant est simplement déduit du prix versé, opération neutre pour vous. Les provisions sur charges et les régularisations en cours suivent la même logique de prorata. Concrètement, vous remettez les baux, les états des lieux et le dernier quittancement : le notaire et l'acquéreur font le reste. Aucun locataire n'a donc à être convoqué, relogé ou indemnisé à l'occasion de la vente.

Comment se valorise un immeuble vendu loué ?

Un immeuble de rapport se valorise d'abord par ses revenus : le total des loyers annuels, rapporté au prix, donne le rendement que l'acquéreur compare aux références du secteur. Trois éléments pèsent dans l'analyse. L'écart entre les loyers en place et les loyers possibles après rénovation : des loyers anciens et bas signalent un potentiel, pas un défaut. L'état technique : toiture, façades, colonnes d'eau, électricité des parties communes, autant de postes que l'acheteur professionnel chiffre précisément lors de sa visite unique. La situation locative enfin : baux en cours, impayés éventuels, procédures engagées — aucun de ces points ne bloque une vente à un professionnel, qui reprend le dossier tel quel. Vous recevez une offre écrite globale, ferme, tenant compte de tout cela : pas de renégociation après coup, pas de surprise aux diagnostics. Plus votre dossier locatif est complet, plus l'offre peut être précise et rapide.

Pourquoi vendre en bloc plutôt qu'à la découpe ?

La vente à la découpe — revendre l'immeuble appartement par appartement — rapporte en théorie davantage, mais c'est un métier à part entière, long et technique. Il faut créer une copropriété : règlement, état descriptif de division, diagnostics techniques de l'immeuble entier. Il faut purger, lot par lot, le droit de préemption de chaque locataire en place, qui est prioritaire pour acheter son logement. Il faut ensuite commercialiser chaque lot, parfois pendant des années, en continuant d'assurer la gestion, les travaux et la fiscalité de l'ensemble. Pour un bailleur qui souhaite précisément arrêter la gestion, c'est un contresens. La vente en bloc à un professionnel inverse l'équation : une seule négociation, une seule signature, un seul virement — et c'est l'acquéreur qui porte, s'il le souhaite, le projet de découpe avec ses risques et ses années de travail. Votre gestion s'arrête au jour de l'acte, y compris pour les sinistres et les impayés en cours.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.