Indemnités de remboursement anticipé : quand les payez-vous en vendant, et combien ?

Quand la banque peut-elle facturer une indemnité ?

Vous pouvez rembourser votre crédit immobilier par anticipation, notamment en vendant le bien. Le contrat peut alors prévoir une indemnité au titre des intérêts que la banque ne percevra pas (article L313-47 du code de la consommation). Tout dépend donc d'abord de votre offre de prêt : certains contrats prévoient une indemnité réduite, voire aucune. Relisez la clause de remboursement anticipé avant toute décision.

Le jour de la vente, vous n'avancez rien. Le notaire demande à la banque un décompte qui détaille le capital restant dû, les intérêts courus et l'éventuelle indemnité ; il prélève cette somme sur le prix, la verse à la banque et vous remet le solde. C'est ce décompte qu'il faut vérifier avec attention, car une indemnité facturée à tort se conteste plus facilement avant la signature qu'après, quand l'argent a déjà été versé.

Comment calculer le montant maximal ?

L'article R313-25 du code de la consommation fixe deux plafonds : un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, calculé au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement. L'indemnité ne peut dépasser aucun des deux : c'est donc le plus faible qui s'applique.

Prenons un exemple simple. Il vous reste 180 000 € à rembourser sur un prêt au taux moyen de 3 %. Six mois d'intérêts représentent 180 000 × 3 % ÷ 2, soit 2 700 €. Le plafond de 3 % du capital donne 5 400 €. L'indemnité maximale est donc de 2 700 €. Avec un taux de 7 %, six mois d'intérêts atteindraient 6 300 € : c'est alors le plafond de 3 %, soit 5 400 €, qui jouerait. Pour un prêt à taux différents selon les périodes, le même article prévoit une majoration possible : demandez le détail du calcul à la banque.

Dans quels cas êtes-vous dispensé de toute indemnité ?

L'article L313-48 du code de la consommation interdit toute indemnité lorsque le remboursement anticipé fait suite à la vente du bien, motivée par l'un de trois événements touchant l'emprunteur ou son conjoint : un changement du lieu d'activité professionnelle, un décès, ou la cessation forcée de l'activité professionnelle, comme un licenciement.

Ce sont souvent les situations où l'on vend sans l'avoir choisi. Rassemblez le justificatif adapté, attestation de l'employeur, acte de décès ou lettre de licenciement, et transmettez-le à la banque dès la mise en vente. Une rupture conventionnelle ou une démission peuvent ne pas être regardées comme une cessation forcée : faites vérifier votre cas. Le divorce ne figure pas dans la liste : l'indemnité reste due dans la limite des plafonds, sauf contrat plus favorable. L'ADIL de votre département peut relire gratuitement votre contrat avec vous.

Comment intégrer l'indemnité à votre décision de vendre ?

Calculez votre net réel : prix de vente, moins capital restant dû, indemnité éventuelle et frais de mainlevée. Si le résultat est négatif, la banque n'acceptera de lever son hypothèque qu'avec un accord sur la différence : parlez-lui avant de signer. Si vous traversez des difficultés de paiement, d'autres options existent avant la vente, comme un délai de grâce demandé au juge ou un dossier de surendettement, gratuit. Un Point conseil budget peut vous aider à les examiner.

Pour mettre deux propositions d'achat côte à côte, net et calendrier compris, utilisez notre outil comparer deux offres. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris lorsque le calendrier est contraint. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.