Expulsion ordonnée mais suspendue par l'hiver ou un délai du juge : que faire du bien ?

Qu'est-ce qui est suspendu, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?

Entre le 1er novembre et le 31 mars, l'exécution des expulsions de lieux habités est suspendue. Même muni d'un jugement, vous ne pouvez pas faire sortir l'occupant par un commissaire de justice ou avec la force publique. Le reste continue : la procédure peut être engagée et jugée en plein hiver, et les loyers comme les indemnités d'occupation restent dus.

La trêve connaît des exceptions. Elle ne joue pas lorsque le relogement des occupants est assuré dans le respect de l'unité et des besoins de la famille. Elle ne protège pas non plus les personnes entrées dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Ces cas s'apprécient au cas par cas : demandez à votre avocat de confirmer qu'ils s'appliquent à votre dossier avant de bâtir un calendrier sur eux.

Jusqu'où un délai de grâce peut-il repousser le départ ?

Le juge peut accorder des délais renouvelables à un occupant dont l'expulsion est ordonnée, lorsque son relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Depuis la loi du 27 juillet 2023, chaque délai est compris entre un mois et un an, au lieu de trois ans au plus auparavant. Le juge regarde la bonne ou la mauvaise volonté de l'occupant et la situation respective des deux parties.

Ces délais sont exclus pour un locataire de mauvaise foi, pour une personne entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et lorsque le relogement a échoué du fait de l'occupant. Attention au cumul : un délai de grâce s'additionne à la trêve hivernale, et l'ensemble peut repousser le départ effectif au-delà d'un an. C'est ce total qu'il faut comparer à vos propres échéances.

Votre droit de vendre est-il touché ?

Non. Ni la trêve ni le délai de grâce ne restreignent votre droit de propriété. Si l'occupant est un locataire dont le bail court encore, ce bail se poursuit avec l'acquéreur. Si l'expulsion a été ordonnée, le nouveau propriétaire pourra la faire exécuter à l'expiration des délais, une fois accomplies les formalités lui permettant d'agir en son nom.

L'acte doit tout dire : décision rendue, délais accordés, date prévisible d'exécution, sommes dues. Sauf clause contraire, les loyers et indemnités échus avant la vente restent votre créance. Vous conservez donc le droit de les recouvrer, tandis que l'attente passe à la charge de l'acquéreur. C'est souvent ce partage qui rend la vente intéressante pour un propriétaire pressé par une échéance personnelle : remboursement d'un prêt, succession à régler ou achat déjà signé ailleurs.

Quel acheteur accepte d'attendre à votre place ?

Rarement un particulier qui veut habiter le logement : sa date d'entrée reste incertaine, et le concours de la force publique peut encore tarder une fois la trêve levée. Les investisseurs particuliers, faute de visibilité, se montrent eux aussi réservés.

Un acheteur professionnel raisonne autrement : il intègre la durée probable de la procédure dans son calcul et en prend la suite. Si l'expulsion fait suite à des loyers impayés, notre guide sur la vente d'un logement dont le locataire ne paie plus détaille les pièces à réunir avant toute discussion.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.