Bailleur d'un logement classé G loué : vendre occupé, rénover ou attendre la fin du bail ?

Que devient le bail en cours d'un logement classé G ?

Rien ne change du jour au lendemain : le contrat signé avant 2025 continue de produire ses effets. Le niveau de décence énergétique s'apprécie à la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail. C'est donc à la prochaine échéance que le logement classé G cesse d'être conforme.

À partir de là, le locataire peut vous demander par écrit la mise aux normes. Faute d'accord, il peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui a le pouvoir de fixer la nature et le délai des travaux, de réduire le loyer ou d'en suspendre le paiement jusqu'à leur exécution. Dans le même temps, le loyer reste figé : pour un logement classé F ou G, ni révision annuelle ni hausse pour travaux depuis le 24 août 2022, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis cette date. Attendre l'échéance sans rien décider revient donc à laisser la situation se durcir, à revenu constant.

Rénover avec un locataire dans les lieux est-il faisable ?

C'est possible, mais l'organisation pèse lourd. Il faut obtenir des devis, coordonner plusieurs corps de métier et convenir avec l'occupant des jours d'accès au logement, parfois pendant des semaines. Le minimum à atteindre est la classe F ; viser au moins la classe E évite de devoir reprendre le chantier avant le 1er janvier 2028, date à laquelle les logements F deviendront à leur tour non décents.

MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur est ouverte aux propriétaires bailleurs d'un logement de plus de quinze ans classé E, F ou G. Elle suppose un gain d'au moins deux classes, l'intervention d'un Accompagnateur Rénov' et l'engagement de louer le logement en résidence principale pendant au moins six ans. Ces conditions évoluent régulièrement : faites-les confirmer par un conseiller France Rénov' avant de comparer le coût net des travaux au loyer, qui restera gelé tant que la classe n'aura pas changé.

Pourquoi attendre la fin du bail pour vendre libre est-il souvent long ?

Pour vendre un logement vide de tout occupant, le bailleur doit délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant l'échéance d'une location nue, et offrir au locataire la priorité pour acheter aux conditions annoncées. Si le bail vient d'être reconduit, l'échéance peut se situer à plusieurs années.

Le classement G ne crée aucun motif particulier de congé : il ne permet pas de mettre fin au bail plus tôt. Pendant toute l'attente, le loyer reste figé, alors que la taxe foncière, l'assurance et les charges non récupérables continuent d'évoluer. Si le locataire part de lui-même, ce qu'il peut faire à tout moment en respectant son préavis, le logement ne pourra pas être reloué tel quel : il restera vide, avec les coûts que cela entraîne. Le calculateur du coût d'un logement vide permet de chiffrer cette période de vacance avant de choisir d'attendre.

Comment se passe la vente d'un logement G avec son locataire ?

La vente n'est pas concernée par l'interdiction : elle vise la location. Selon l'article 1743 du code civil, le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient bailleur aux mêmes conditions. Il reprend l'obligation de rendre le logement décent au prochain renouvellement. Vous pouvez donc vendre sans attendre d'échéance.

Les acheteurs d'un logement occupé et classé G sont presque toujours des investisseurs. Ils regardent le loyer gelé, la date de fin du bail et le coût des travaux nécessaires. Préparez le bail, les quittances récentes, le DPE et les devis déjà obtenus. Pour un lot situé dans un immeuble collectif, voyez aussi notre guide sur l'appartement classé G en copropriété. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des logements classés F ou G et des immeubles à rénover. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.