Votre locataire retient le loyer en invoquant l'indécence : comment sortir du blocage ?

La retenue de loyer est-elle permise ?

Pas sur sa seule décision. Service-public.fr est explicite : le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie du loyer au motif que le bailleur manque à ses obligations. Il doit signaler les défauts par écrit et réclamer les travaux, puis, faute d'accord dans les deux mois, saisir le juge des contentieux de la protection.

Ce juge peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer, ou suspendre à la fois le paiement du loyer et la durée du bail jusqu'à leur achèvement. Les tribunaux n'acceptent une retenue spontanée que dans des situations très particulières, par exemple un logement devenu inhabitable. En dehors de ces cas, les loyers non versés restent dus et peuvent justifier la résiliation du bail. Encore faut-il, de votre côté, pouvoir montrer que le logement répond aux règles de décence.

Comment vérifier les défauts reprochés au logement ?

Le décret du 30 janvier 2002 définit la décence : sécurité, santé, équipements, surface minimale et, depuis 2023, un niveau minimal de performance énergétique. Avant de répondre au locataire, faites réaliser un constat ou un diagnostic indépendant. Il établit les faits pour le juge, puis pour un éventuel acquéreur.

Si les manquements sont avérés, il vous appartient d'y remédier : le locataire peut obtenir des travaux sous astreinte, une baisse de loyer et des dommages et intérêts. Il doit, en retour, laisser réaliser les travaux nécessaires. Si les reproches sont discutables, la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice offrent une voie gratuite et souvent plus rapide qu'un procès. Un accord écrit obtenu à ce stade évite de laisser les impayés et les griefs s'accumuler pendant des mois, de part et d'autre.

Faut-il engager une procédure pour les impayés ?

C'est possible, mais à manier avec précaution. Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; le locataire répondra en invoquant l'indécence. Le juge tranchera les deux sujets ensemble, et un bailleur resté sans réaction face aux signalements s'expose à être condamné à son tour.

La démarche la plus sûre consiste souvent à engager les travaux, ou à proposer un calendrier écrit, avant de réclamer l'arriéré. Sinon, la procédure peut s'étirer, avec au bout les délais de grâce et la trêve hivernale. Enfin, aucune pression ne doit être exercée sur le locataire pour l'inciter à partir : coupures, visites répétées ou menaces se retourneraient contre vous. Si ni les travaux ni le contentieux ne vous paraissent tenables, reste la question de la vente du logement tel qu'il est.

Pouvez-vous céder le logement en l'état, litige compris ?

Oui. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient bailleur et reprend l'obligation de fournir un logement décent. Le litige, les signalements reçus, les impayés et l'état du bien doivent figurer dans la promesse et dans l'acte : les passer sous silence exposerait la vente à une contestation.

Un acquéreur professionnel peut réaliser les travaux et reprendre la relation avec le locataire. Les impayés antérieurs à la vente restent en principe votre créance. Notre guide sur la vente d'un logement avec loyers impayés complète ce point, notamment sur l'information de l'acquéreur.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.