Quelles sont les conditions de l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt ?

Quelles sont les deux conditions de l'abattement ?

Le BOFiP pose deux conditions cumulatives. D'abord, le logement doit être la résidence principale du défunt au jour du décès : sa résidence habituelle et effective, où il vivait la majeure partie de l'année précédant le décès. C'est une question de fait, qui se prouve par tout moyen. Une résidence secondaire est exclue.

Ensuite, à la même date, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par au moins une des personnes énumérées par la loi : le conjoint survivant, le partenaire de Pacs, les enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, ou ceux de son conjoint ou partenaire. Sont assimilés les enfants majeurs incapables de travailler dans des conditions normales en raison d'une infirmité. La présence d'autres occupants, par exemple un parent âgé ou un tiers, ne remet pas en cause l'abattement dès lors qu'une personne visée habite aussi le logement. L'abattement est propre aux successions : il ne s'applique pas aux donations.

Dans quels cas l'abattement est-il refusé ?

Le cas le plus fréquent est celui du parent veuf ou divorcé qui vivait seul dans sa maison : ses enfants majeurs, même s'ils héritent, n'ouvrent pas droit à l'abattement, faute de personne visée occupant le logement. Il en va de même si la résidence principale du défunt était différente de celle de son conjoint, par exemple en cas de séparation de fait.

Les logements loués et les résidences secondaires sont exclus. Les parts de société civile immobilière de gestion ou d'investissement aussi, alors que certaines parts de sociétés transparentes peuvent en bénéficier si l'immeuble était la résidence principale du défunt. Pour une hospitalisation ou un séjour temporaire en maison de repos qui empêchait le défunt ou un bénéficiaire d'occuper le logement, le BOFiP prévoit une appréciation bienveillante ; il ne traite pas expressément d'un séjour définitif en Ehpad. Le notaire examine votre situation.

Combien l'abattement fait-il économiser ?

L'abattement réduit la valeur du logement, et donc l'actif taxable de chaque héritier. Exemple simple : un défunt laisse une maison de 400 000 €, où il vivait avec son épouse et son enfant mineur. La valeur retenue tombe à 320 000 €. L'épouse, exonérée de droits, n'en tire pas d'avantage direct ; l'enfant, en revanche, voit sa part de la maison diminuer de 20 %.

Si l'enfant reçoit la moitié du bien, sa part passe de 200 000 € à 160 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, sa part taxable passe de 100 000 € à 60 000 €. Ses droits passent de 18 194,35 € à 10 194,35 €, soit 8 000 € de moins. Le calcul réel dépend du régime matrimonial, des options du conjoint et des autres biens. Notre simulateur de droits de succession permet de tester plusieurs hypothèses de valeur.

L'abattement a-t-il un effet si la maison est vendue ensuite ?

Oui, et il faut l'anticiper. Pour la plus-value immobilière, le prix d'acquisition d'un bien hérité correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. Si cette valeur a été réduite de 20 %, la plus-value calculée lors d'une revente sera plus élevée, sauf exonération, par exemple si le logement devient la résidence principale du vendeur au jour de la cession.

Demandez au notaire de chiffrer les deux effets, sur les droits et sur une éventuelle plus-value, avant de décider d'une vente rapide. Pour les étapes pratiques, consultez notre guide pour vendre la maison familiale après le décès de son conjoint. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.