Parent usufruitier, enfants nus-propriétaires : qui touche quoi quand on vend la maison ?

Pourquoi faut-il l'accord du parent et de tous les enfants ?

Après un décès, il est fréquent que le conjoint survivant ait l'usufruit de la maison et que les enfants en aient la nue-propriété. L'usufruitier a le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers ; les nus-propriétaires en ont la propriété, mais sans en jouir. Aucun ne peut vendre seul la maison en pleine propriété.

L'article 621 du code civil précise que la vente du bien sans l'accord de l'usufruitier ne modifie pas ses droits : un acquéreur n'achèterait qu'une nue-propriété. En pratique, une vente classique suppose donc la signature du parent et de chaque enfant. Si l'un d'eux vit loin, il peut signer par procuration. Si l'usufruitier n'est plus en état de consentir, il faut passer par une mesure de protection, ce qui allonge les délais. Mieux vaut donc réunir tout le monde avant de mettre la maison en vente.

Comment se répartit le prix de vente ?

Selon l'article 621, en cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre eux selon la valeur respective de chacun de ces droits. La loi civile ne fixe pas la méthode. Les familles s'appuient souvent sur le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts, qui dépend de l'âge de l'usufruitier.

Ce barème attribue à l'usufruit 60 % de la valeur avant 51 ans révolus, 50 % avant 61 ans, 40 % avant 71 ans, 30 % avant 81 ans, 20 % avant 91 ans et 10 % au-delà. Une méthode économique, fondée sur l'espérance de vie et le rendement du bien, peut aboutir à d'autres proportions : c'est à la famille d'en convenir, avec le notaire. Le point essentiel est de fixer la clé de répartition par écrit avant de signer la promesse, pour éviter les désaccords au moment où le prix est versé.

Quel exemple chiffré pour une famille ?

Prenons une maison vendue 420 000 €. La mère, usufruitière, a 76 ans au jour de la vente ; ses deux enfants sont nus-propriétaires à parts égales. Selon le barème de l'article 669, l'usufruit d'une personne de moins de 81 ans vaut 30 % de la pleine propriété.

La mère reçoit donc 420 000 × 30 % = 126 000 €. La nue-propriété représente 420 000 − 126 000 = 294 000 €, soit 147 000 € pour chaque enfant. Ces montants s'entendent avant la fiscalité éventuelle de la plus-value, calculée par le notaire pour chaque vendeur selon sa situation, et avant le remboursement d'un éventuel prêt. Si la famille retient une méthode économique plutôt que le barème, la part de chacun change. Cet exemple sert à comprendre le mécanisme, pas à trancher votre propre répartition, que le notaire établira à partir de l'âge exact et des parts de chacun.

Peut-on laisser tout le prix au parent survivant ?

Oui, si tous sont d'accord. L'article 621 réserve expressément la possibilité de reporter l'usufruit sur le prix de vente. Le parent perçoit alors la totalité de la somme et en a l'usage : c'est un quasi-usufruit, régi par l'article 587 du code civil. À la fin de l'usufruit, une somme équivalente doit être restituée aux enfants, ce qui se traduit par une créance sur la succession du parent.

Cette solution protège le parent qui doit financer un nouveau logement ou un hébergement, mais elle suppose une convention écrite précise, rédigée par le notaire. Pour le point de vue du conjoint, lisez notre guide pour vendre après le décès de son conjoint. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.