Comment vendre un bien en viager ou en nue-propriété ?

Comment fonctionne une vente en viager ?

L'acheteur verse généralement une somme au comptant, le bouquet, puis une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès. Le plus souvent, le vendeur reste chez lui : c'est le viager occupé. Le contrat repose sur l'aléa, c'est-à-dire l'incertitude sur la durée de vie du vendeur. C'est pourquoi l'article 1975 du code civil annule la vente si le vendeur meurt, dans les vingt jours suivant la signature, d'une maladie dont il était atteint.

Un point juridique mérite toute votre attention : selon l'article 1978 du code civil, le seul défaut de paiement de la rente ne permet pas au vendeur de reprendre son bien. Seule une clause résolutoire, prévue dans l'acte, ouvre cette possibilité. Le notaire l'insère en principe, mais vérifiez-la. Le montant du bouquet et de la rente dépend de l'âge du vendeur, de la valeur du bien et de l'occupation : faites-le calculer par le notaire ou un expert indépendant.

Vendre la nue-propriété : pour qui, et comment ?

Vendre la nue-propriété, c'est céder les murs en gardant l'usufruit : vous continuez d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers, jusqu'à votre décès ou pendant une durée fixée. À l'extinction de l'usufruit, l'acheteur devient plein propriétaire, sans formalité ni droits supplémentaires. À la différence du viager, le prix est payé en une seule fois, au comptant, et vous n'êtes pas exposé au risque d'un acheteur qui cesserait de payer une rente.

Le prix de la nue-propriété représente une fraction de la valeur du bien, d'autant plus faible que l'usufruitier est jeune. Pour le calcul des droits de mutation, l'administration fiscale applique le barème de l'article 669 du code général des impôts, qui fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier. Les parties restent libres de convenir d'un autre prix entre elles, mais ce barème sert très souvent de point de départ à la négociation.

Votre bien est déjà démembré : qui doit signer ?

C'est le cas typique après un décès : le conjoint survivant a reçu l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Chacun peut vendre seul son propre droit, mais la vente de la pleine propriété exige l'accord de tous, usufruitier comme nus-propriétaires. Si l'un refuse, le bien ne peut pas être vendu en entier, et la procédure des deux tiers prévue en indivision ne s'applique pas à un bien démembré.

Quand tous vendent ensemble, l'article 621 du code civil prévoit que le prix se répartit entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix de vente. Le barème fiscal de l'article 669 sert souvent de référence pour ce partage. Faites calculer la répartition par le notaire avant la signature : c'est souvent là que naissent les désaccords familiaux, bien plus que sur le prix de vente lui-même.

Viager, nue-propriété ou vente classique : que choisir ?

Le viager convient à une personne âgée qui veut rester chez elle et compléter ses revenus, et qui n'a pas d'héritiers à qui transmettre en priorité. La vente de la nue-propriété convient à celle qui veut rester et disposer tout de suite d'un capital. La vente classique reste la plus simple quand le logement est vide, en succession ou trop grand. Avant de vous décider, parlez-en à votre notaire et à vos proches : ces choix engagent la succession.

Si le bien est libre ou occupé par un usufruitier âgé, et qu'il demande des travaux, un professionnel peut aussi étudier l'achat de la pleine propriété ou de la nue-propriété. Nous achetons pour notre propre compte, sans commission ni mandat. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt. Faites étudier votre dossier.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 23 septembre 2026.