Maison héritée en mauvais état ou passoire énergétique : la valeur déclarée tient-elle compte des travaux ?

Comment l'administration définit-elle la valeur à déclarer ?

Pour les droits de succession, les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du décès. La doctrine administrative la définit comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel se trouve le bien avant la transmission. Seuls les éléments objectifs comptent, pas la situation personnelle des héritiers.

Une maison dont la toiture fuit, dont l'électricité est à reprendre ou qui présente des traces d'humidité ne se vend pas au même prix qu'une maison entretenue. Ces défauts entrent donc dans la valeur à déclarer. À l'inverse, des travaux réalisés par les héritiers après le décès ne changent pas la valeur à retenir au jour du décès. Les règles générales de calcul des droits sont présentées dans nos autres guides ; pour un ordre de grandeur, utilisez notre simulateur de droits de succession.

Une passoire énergétique vaut-elle moins à la succession ?

Une maison classée F ou G au diagnostic de performance énergétique intéresse moins d'acquéreurs : elle ne peut plus être mise en location si elle est classée G, et l'acquéreur devra financer des travaux d'amélioration. Pour une maison individuelle, un audit énergétique doit en outre être remis à l'acquéreur lorsque le logement est classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et E depuis le 1er janvier 2025.

Ces éléments font partie de l'état du bien et peuvent être pris en compte dans la valeur, à condition qu'ils se reflètent dans les ventes comparables du secteur. Le DPE et l'audit, s'ils existent au jour du décès ou sont réalisés peu après, sont des pièces utiles au dossier. Ils ne justifient pas pour autant une valeur arbitrairement basse : l'administration raisonne à partir de ventes réelles de biens comparables.

Comment justifier une valeur tenant compte de l'état ?

Constituez un dossier dès le début de la succession : photos datées de la maison, devis d'entreprises pour les travaux indispensables, diagnostics, rapports éventuels d'un expert ou de l'assureur, et un avis de valeur argumenté par un professionnel. Plus les pièces sont précises et proches de la date du décès, plus la valeur retenue sera défendable.

Le notaire vous aidera à fixer un chiffre cohérent. Gardez à l'esprit qu'une valeur trop basse peut être rectifiée par l'administration si elle n'est pas étayée. Une vente intervenant peu après le décès fournit aussi un repère concret : si le prix obtenu, dans l'état du bien, est proche de la valeur déclarée, la cohérence du dossier est évidente. À l'inverse, un écart important et inexpliqué entre la valeur déclarée et le prix de vente attire l'attention ; le notaire peut vous aider à documenter ce qui le justifie.

Pourquoi cette valeur compte-t-elle aussi à la revente ?

Pour l'impôt sur la plus-value, le prix d'acquisition d'un bien reçu par succession correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. Une valeur déclarée trop faible réduit les droits aujourd'hui, mais augmente mécaniquement la plus-value imposable si la maison est revendue plus cher, hors cas d'exonération.

Il n'y a donc pas de bonne valeur basse ou haute : il y a une valeur juste, justifiée par l'état réel du bien au jour du décès. Si la maison est vendue en l'état, sans travaux, à un acheteur professionnel, le prix obtenu reflète directement cet état. Pour les premières démarches, consultez notre guide pour vendre la maison de ses parents décédés. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.