Comment vendre un logement dont le locataire ne paie plus le loyer ?

Peut-on vendre un logement quand le locataire ne paie plus ?

Oui, et à n'importe quel moment. Rien ne vous oblige à attendre la fin de la procédure. La loi prévoit que la vente d'un logement loué ne met pas fin au bail : celui-ci se poursuit avec le nouveau propriétaire, en application de l'article 1743 du code civil et du statut d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le bail est écrit et a date certaine. Le contentieux en cours ne s'efface pas pour autant. Si un commandement de payer a été délivré, ses effets subsistent ; si une instance est engagée, l'acquéreur doit y intervenir volontairement pour la reprendre ; si un jugement a été rendu, il peut s'en prévaloir comme ayant cause, après avoir fait signifier au locataire le changement de propriétaire.

Vous n'avez donc pas à choisir entre poursuivre le locataire et vendre : vous pouvez faire les deux. Un point important vous concerne directement : les arriérés de loyers accumulés avant la vente restent votre créance. Ils ne partent pas avec le bien, sauf si vous convenez expressément d'une cession de cette créance à l'acquéreur. Vous gardez donc le droit de réclamer les sommes dues pour la période où vous étiez encore propriétaire.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour impayés ?

Comptez couramment 18 à 24 mois, du premier impayé au départ effectif, et souvent davantage en Île-de-France, où le concours de la force publique est fréquemment différé. Le parcours est balisé. Il commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice : depuis la loi du 27 juillet 2023, votre locataire dispose de six semaines pour régler, contre deux mois auparavant. Cette même loi a rendu la clause résolutoire réputée écrite dans tout bail d'habitation, même si elle n'y figure pas. Si rien n'est payé, vient l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, puis l'audience, puis le jugement, le juge pouvant encore accorder des délais de paiement.

Ensuite seulement arrivent le commandement de quitter les lieux et la demande du concours de la force publique. Ajoutez la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, pendant laquelle les expulsions sont suspendues, sauf les cas limitativement prévus par la loi (relogement assuré, immeuble en péril, occupants sans droit ni titre). Chaque étape est normale et prévue par la loi, mais chacune ajoute des semaines, parfois des mois, à votre attente.

Que vous coûte l'attente pendant la procédure ?

Plus que vous ne le pensez. Tant que la situation n'est pas réglée, vous restez propriétaire, avec toutes les charges que cela suppose : la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance et, s'il vous en reste un, le remboursement de votre crédit. Tout cela continue de sortir de votre compte, sans qu'un seul euro de loyer y entre. À cela s'ajoutent les frais de commissaire de justice à chaque acte et, le plus souvent, les honoraires d'un avocat. Beaucoup de propriétaires pensent qu'un congé pour vendre réglera la question : ce n'est pas le cas. Ce congé n'est possible que pour l'échéance du bail, avec un préavis de six mois pour un logement loué vide ; il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption, et il ne fait pas disparaître la dette. La résiliation du bail pour impayés passe obligatoirement par le juge. Autrement dit, vous financez pendant des mois un logement qui ne vous rapporte plus rien.

Vendre en l'état à un professionnel : comment cela se passe-t-il ?

C'est souvent la sortie la plus simple. Un acheteur professionnel achète le bien tel qu'il est, avec le locataire, la dette et la procédure en cours : pour lui, ce n'est pas un obstacle, seulement un paramètre de son offre. Vous n'avez ni visites à organiser, ni travaux à financer, ni attente du jugement. Chez Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France, nous étudions gratuitement chaque dossier et nous vous répondons sous 48 heures. Nous ne promettons jamais une offre : nous n'en émettons une, ferme et écrite, que si le bien correspond à notre activité. Quand elle est émise, elle est ferme : pas de renégociation après les diagnostics, pas de condition d'obtention de prêt bancaire, puisque nous achetons pour notre propre compte. Seules subsistent les conditions imposées par la loi, comme la purge d'un éventuel droit de préemption ou la mainlevée des inscriptions hypothécaires. Et aucune commission ne vous est demandée. Vous savez alors à quelle date et à quelles conditions ce dossier se termine. Un contentieux sans fin devient une échéance connue.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 15 septembre 2026.