Investissement locatif devenu non rentable à cause du gel des loyers ou de l'interdiction de louer : que faire du bien ?

Pourquoi un logement F ou G perd-il sa rentabilité locative ?

Deux mécanismes se superposent. Le premier est le gel des loyers : en métropole, pour un logement classé F ou G, la révision annuelle est interdite si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022. Les majorations pour travaux d'amélioration et la contribution du locataire au partage des économies d'énergie sont aussi exclues. La règle vaut pour la location vide comme meublée.

Le second est l'interdiction de relouer : un logement classé G n'est plus décent pour un nouveau bail ou un renouvellement depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le sera plus à partir du 1er janvier 2028. Pendant ce temps, taxe foncière, assurance et charges non récupérables continuent d'augmenter. Le rendement net se réduit d'année en année, puis disparaît le jour où le locataire part et que le logement ne peut plus être reloué tel quel. Le calculateur du coût d'un logement vide chiffre ce que coûte alors chaque mois de vacance.

Rénover pour retrouver un loyer normal, est-ce encore viable ?

Le gel ne concerne que les classes F et G : un logement qui atteint la classe E, attestée par un nouveau DPE, retrouve les règles habituelles de révision. Commencez par vérifier si le nouveau calcul en vigueur depuis 2026 ne suffit pas, pour un logement chauffé à l'électricité.

Sinon, mettez le coût des travaux, aides déduites, en face du supplément de loyer et de valeur que vous en attendez, sur la durée de détention envisagée. MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur est ouverte aux bailleurs, avec l'engagement de louer en résidence principale pendant au moins six ans : cela suppose de vouloir conserver le bien. Avec un locataire en place, le chantier exige en outre son accord pratique pour l'accès au logement. Si l'équation ne tient pas sur la durée, ou si le chantier est irréalisable en site occupé, la cession devient l'option à examiner sérieusement.

Vendre occupé, vendre libre ou reprendre le logement ?

Vendre occupé est possible à tout moment : selon l'article 1743 du code civil, le bail se poursuit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions, gel compris. Les acheteurs sont alors des investisseurs, qui raisonnent sur le loyer figé, la date de fin du bail et le coût des travaux.

Vendre libre attire plus d'acheteurs, mais impose un congé pour vendre au moins six mois avant l'échéance d'une location vide, avec priorité d'achat pour le locataire. Selon la date de fin du bail, l'attente peut durer, et le loyer reste gelé jusque-là. Reprendre le logement pour l'occuper vous-même ou y loger un proche suppose un congé pour reprise, dans les mêmes délais ; la règle de décence ne vise que la location, mais l'occupant subit la même facture d'énergie. Pour un appartement, notre guide sur l'appartement classé G en copropriété détaille les contraintes propres à la copropriété.

Quelle fiscalité s'applique quand vous vendez un bien locatif ?

La plus-value réalisée sur un bien qui n'est pas votre résidence principale est imposée au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Le notaire calcule et prélève l'impôt lors de la signature de l'acte.

Demandez-lui une simulation avant de décider : selon la date d'achat et le prix d'acquisition, le montant peut être faible ou nul, ou au contraire peser sur l'arbitrage entre vendre maintenant et attendre. Rapprochez ce résultat du loyer net encore perçu et des travaux qu'imposerait la poursuite de la location. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des logements classés F ou G et des immeubles à rénover. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.