Bien hérité loué : comment sa valeur est-elle retenue dans la succession ?

Pourquoi un logement loué ne s'évalue-t-il pas comme un logement libre ?

L'article 761 du code général des impôts pose la règle : les immeubles sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès. Il ajoute que, pour un immeuble dont le propriétaire a l'usage, cette valeur est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. Le BOFiP précise qu'un immeuble occupé par son propriétaire, sans engagement de location, ne peut être évalué que comme un immeuble libre.

A contrario, un logement loué à un tiers au jour du décès n'entre pas dans cette règle. La valeur vénale se définit comme le prix qu'obtiendrait le bien par le jeu de l'offre et de la demande, du point de vue d'un acheteur quelconque. Or l'acheteur d'un logement loué reprend le bail en cours, ne peut pas y habiter immédiatement et doit respecter les règles du congé. La valeur retenue doit donc tenir compte de cette situation réelle, documents à l'appui.

Existe-t-il un pourcentage officiel de réduction ?

Non. Ni l'article 761 ni les pages du BOFiP consacrées à l'évaluation des biens transmis ne fixent de pourcentage forfaitaire pour un logement loué. Le BOFiP rappelle au contraire que l'évaluation d'après la valeur vénale s'oppose à l'usage de tableaux indicatifs. À propos des baux de longue durée, il évoque un abattement pour indisponibilité, généralement proportionnel à la durée du bail restant à courir et déterminé par l'analyse du marché local, sans chiffre général.

Méfiez-vous donc des taux présentés comme officiels. La bonne méthode consiste à comparer avec des ventes de logements loués similaires, ou à raisonner comme un acquéreur qui achète un bien occupé : loyer perçu, durée restante du bail, profil du locataire, possibilité de reprendre le logement. Le notaire et, si besoin, un expert vous aident à arrêter une valeur défendable en cas de contrôle.

Quelles pièces réunir pour justifier la valeur d'un bien loué ?

Rassemblez le bail et ses avenants, les dernières quittances ou relevés de loyers, l'état des lieux d'entrée, les diagnostics et, en copropriété, les derniers appels de charges et procès-verbaux d'assemblée générale. Notez la date de fin du bail, le montant du loyer comparé à ceux du quartier et les éventuels impayés ou litiges en cours.

Ces pièces décrivent la situation au jour du décès, qui seule compte. Un locataire qui donne congé quelques mois plus tard ne change pas la valeur à retenir à la date du décès. Les loyers encaissés après le décès reviennent aux héritiers, et le dépôt de garantie versé par le locataire devra lui être restitué à son départ. Le bail se poursuit en effet avec les héritiers, qui deviennent bailleurs à la place du défunt. Rappel : un logement loué ne peut pas bénéficier de l'abattement de 20 % réservé à la résidence principale du défunt.

Quelles conséquences pour la revente du bien loué ?

La valeur déclarée dans la succession devient le prix d'acquisition retenu pour calculer une éventuelle plus-value lors de la revente. Si vous vendez le logement toujours loué, à un prix proche de la valeur déclarée, la plus-value imposable reste faible ou nulle. Si vous attendez le départ du locataire pour vendre libre, le prix peut être plus élevé, mais la plus-value augmente d'autant, et les droits de succession restent dus dans les délais.

Vendre un logement occupé limite le nombre d'acheteurs, car beaucoup de particuliers cherchent à y habiter. Les acheteurs professionnels et les investisseurs, eux, achètent avec le bail en cours. Le notaire vous renseigne sur les règles du congé. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.