Quelle valeur déclarer pour une maison dans une succession ?

Qu'est-ce que la valeur vénale au jour du décès ?

L'article 761 du code général des impôts impose d'évaluer les immeubles à leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, c'est-à-dire le jour du décès. Le BOFiP la définit comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, du point de vue d'un acheteur quelconque et non d'une personne en particulier.

Concrètement, la valeur se fonde sur des ventes de biens comparables, sur l'état réel de la maison et sur sa situation juridique. Une maison à rénover entièrement, avec une toiture à reprendre ou une installation électrique hors d'usage, ne vaut pas une maison en bon état. Le BOFiP indique d'ailleurs que l'évaluation d'après la valeur vénale s'oppose à l'usage de tableaux indicatifs. Un logement dont le défunt avait l'usage est évalué comme libre de toute occupation, sauf abattement de 20 % lorsque la résidence principale reste occupée par le conjoint ou certains enfants.

Comment justifier la valeur retenue ?

C'est aux héritiers de déclarer la valeur, avec l'aide du notaire. Pour la rendre solide, réunissez des éléments concrets : ventes récentes de biens comparables dans le même secteur, photographies, diagnostics techniques, devis de travaux, description des défauts. Un avis écrit et motivé d'un professionnel de l'immobilier ou d'un expert peut compléter le dossier.

Une valeur trop haute fait payer des droits inutiles ; une valeur trop basse expose à un redressement assorti d'intérêts de retard. Le bon réflexe consiste à retenir une valeur que vous pouvez défendre pièce par pièce. Si la maison est vendue aux enchères publiques dans les deux ans qui précèdent ou suivent le point de départ du délai de déclaration, les droits ne peuvent pas être calculés sur une somme inférieure au prix d'adjudication, sauf transformation du bien entre-temps. Le notaire vous aide à arrêter un montant cohérent avec ces pièces.

Pendant combien de temps le fisc peut-il contrôler la valeur ?

Selon le BOFiP, le délai de reprise abrégé court jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de la déclaration, à condition que celle-ci révèle suffisamment l'exigibilité des droits, sans recherches ultérieures. Si ces conditions ne sont pas réunies, par exemple lorsqu'un bien est omis ou décrit de façon trop globale, le délai de droit commun s'applique : jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant le décès.

Pendant ce délai, l'administration peut proposer une valeur supérieure en s'appuyant sur des ventes comparables. Les héritiers peuvent répondre, produire leurs justificatifs et contester. Une déclaration détaillée, qui décrit le bien et son état, est donc doublement utile : elle justifie la valeur et fait en principe courir le délai court. Le notaire qui dépose la déclaration connaît ces règles et peut vous dire quel délai s'applique à votre dossier.

Que se passe-t-il si la maison est vendue plus cher ensuite ?

Une vente réalisée peu après le décès à un prix nettement supérieur peut attirer l'attention de l'administration, qui peut s'interroger sur la valeur déclarée tant que le délai de reprise n'est pas expiré. Gardez les factures des travaux réalisés après le décès.

Il existe aussi un effet inverse. Pour la plus-value immobilière, service-public précise que le prix d'acquisition d'un bien hérité correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. Une valeur déclarée trop basse réduit les droits mais augmente la plus-value taxable lors de la revente, sauf exonération. Déclarer une valeur juste, proche du prix auquel le bien peut réellement se vendre en l'état, limite les deux risques. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.