Hériter d'un immeuble entier : comment sont calculés les droits de succession ?

Comment évaluer un immeuble entier dans la succession ?

L'article 761 du code général des impôts impose de retenir la valeur vénale réelle au jour du décès, sur la base d'une déclaration détaillée. Le BOFiP définit cette valeur comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, du point de vue d'un acheteur quelconque. Pour un immeuble de rapport, cet acheteur raisonne sur l'ensemble : nombre de logements, loyers perçus, baux en cours, état des parties communes, travaux à prévoir, situation juridique.

La location compte : seul un logement dont le propriétaire avait lui-même l'usage est évalué comme libre de toute occupation. L'administration ne publie aucun pourcentage forfaitaire de réduction pour un immeuble loué ; la valeur se justifie par des éléments concrets. Si l'immeuble est vendu aux enchères publiques dans les deux ans qui entourent le point de départ du délai de déclaration, les droits ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix d'adjudication.

Que déclarer quand l'immeuble comprend plusieurs lots ?

La déclaration de succession doit décrire précisément le bien : adresse, références cadastrales, nombre de lots, surface, nature des locaux, loyers et état d'occupation de chaque logement. Un immeuble non divisé en copropriété forme un seul bien ; s'il est déjà découpé en lots de copropriété, chaque lot peut être décrit séparément. Dans les deux cas, la valeur retenue doit rester cohérente avec ce que paierait réellement un acquéreur.

Les baux, les quittances, les diagnostics, les procès-verbaux d'assemblée générale éventuels et les devis de travaux sont autant de pièces utiles pour justifier la valeur déclarée. Les dettes attachées à l'immeuble au jour du décès, comme un emprunt en cours ou des impôts dus, sont déductibles si elles sont prouvées. Les dépôts de garantie versés par les locataires, que les héritiers devront restituer, se discutent avec le notaire.

Comment se répartissent les droits entre plusieurs héritiers ?

Les droits ne se calculent pas sur l'immeuble mais sur la part de chaque héritier. Exemple : deux enfants héritent d'un immeuble évalué à 1 200 000 €, sans autre bien ni dette. Chacun reçoit 600 000 €, soit une part taxable de 500 000 € après l'abattement de 100 000 €. Les trois premières tranches donnent 1 380,75 € ; la tranche à 20 % porte sur 484 068 € et donne 96 813,60 €. Chaque enfant doit 98 194,35 €, soit 196 388,70 € au total.

Pour un frère, une sœur ou un neveu, les taux sont bien plus élevés et l'abattement plus faible. Les héritiers deviennent en outre propriétaires en indivision : chacun détient une quote-part de tout l'immeuble, et non un appartement précis, tant qu'aucun partage n'a eu lieu. Notre simulateur de droits de succession permet de refaire le calcul selon le lien de parenté.

Comment financer les droits d'un immeuble hérité ?

Les loyers encaissés après le décès reviennent aux héritiers, mais ils suffisent rarement à couvrir des droits de cette ampleur dans les six mois. Trois voies existent. Le paiement fractionné peut s'étaler sur trois ans, en sept versements au plus, lorsque la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides comme des immeubles ; il exige des sûretés, des intérêts et l'accord exprès de tous les héritiers. Vendre un lot de copropriété peut aussi suffire.

Enfin, la vente de l'immeuble entier tranche à la fois la question des droits et celle de la gestion à plusieurs. Le notaire répartit le prix entre héritiers. Notre guide pour vendre un immeuble hérité détaille les étapes. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.