Appartement loué sous la loi de 1948 : comment vendre malgré le maintien dans les lieux ?

Pourquoi ce logement semble-t-il impossible à récupérer ?

L'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 permet à l'occupant de bonne foi, celui qui remplit ses obligations, de rester dans les lieux de plein droit, aux conditions de son contrat. Selon l'administration, ce droit n'a pas de limite de durée tant qu'aucun congé régulier ne lui a été délivré. Un changement de propriétaire n'y change rien.

Le loyer dépend de la catégorie du logement. Il peut être révisé chaque année au 1er juillet, sauf pour la catégorie IV, où il est bloqué. Résultat : un revenu faible mais durable, et un bien dont vous ne pouvez pas reprendre l'usage quand vous le voulez. C'est précisément ce qui rend ces logements difficiles à vendre à un particulier, qui cherche le plus souvent à y habiter. Le droit de reprise et la sortie du régime, décrits plus bas, restent étroits.

Le droit au maintien survit-il au locataire ?

Seulement au profit de certaines personnes. Le décès ou l'abandon du domicile résilie le bail de plein droit, et l'article 5 de la loi limite la transmission du maintien dans les lieux : conjoint ou partenaire de PACS, ascendants et certaines personnes handicapées ayant vécu avec le locataire, enfants mineurs jusqu'à leur majorité.

Un concubin ou un enfant majeur ne figure pas dans cette liste, hormis certains cas de violences. Un logement devenu vacant ne peut plus être reloué sous le régime de 1948 : il peut être loué aux conditions actuelles ou vendu libre, ce qui modifie profondément sa valeur. Avant toute décision, faites vérifier qui occupe réellement le logement et à quel titre, car la composition du foyer détermine la suite. Le décès d'un locataire âgé ne libère donc pas toujours le logement.

Existe-t-il une sortie organisée du régime ?

Il en existe une, limitée : le bail de sortie progressive, conclu pour huit ans, à l'issue duquel un nouveau bail aux conditions actuelles peut être signé. Il ne concerne que les logements classés en catégorie II B ou II C, et seulement lorsque les revenus des occupants dépassent un seuil fixé par l'administration, plus élevé en Île-de-France.

Le propriétaire dispose aussi d'un droit de reprise pour habiter ou loger un proche, mais dans des cas limitativement prévus et sous des conditions strictes. Ces voies prennent du temps et demandent un conseil juridique ; l'ADIL de votre département les examine gratuitement avec vous. Faites aussi vérifier la catégorie exacte du logement, qui conditionne l'accès au bail de sortie progressive. Si aucune ne s'applique, le logement reste occupé pour une durée que personne ne peut prévoir.

Qui accepte d'acheter un tel logement occupé ?

Des investisseurs qui raisonnent à long terme, sur la valeur du logement une fois libéré plutôt que sur le loyer perçu. Leur prix intègre le loyer réglementé et l'incertitude sur la date de libération. La vente ne modifie aucun droit de l'occupant : maintien dans les lieux, loyer et règles de révision restent les mêmes avec le nouveau propriétaire. Un dossier complet raccourcit l'étude : bail d'origine, catégorie du logement, décompte du loyer, quittances, composition du foyer occupant. L'étude porte sur le bail et la situation des occupants autant que sur le logement lui-même.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.