Comment calculer les droits de succession sur une maison héritée ?

Quelle valeur de la maison sert de point de départ ?

Le calcul part de la valeur vénale réelle de la maison au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'en obtiendrait un acheteur dans des conditions normales de vente, compte tenu de son état. L'article 761 du code général des impôts précise qu'un logement dont le défunt avait l'usage est évalué comme s'il était libre de toute occupation. Cette valeur est inscrite dans la déclaration de succession, avec les autres biens du défunt : comptes, placements, mobilier, véhicule.

Si la maison appartenait à un couple marié sous le régime de la communauté, seule la moitié dépendant de la succession est retenue. Si elle était détenue en indivision avec d'autres personnes, seule la quote-part du défunt entre dans le calcul. Dans certains cas précis, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur : il suppose qu'un conjoint, un partenaire de Pacs ou un enfant mineur ou protégé y vive encore au jour du décès.

Comment passer de la valeur du bien à la part taxable ?

On additionne tous les biens du défunt pour obtenir l'actif brut, puis on retire les dettes déductibles qui existaient au jour du décès et peuvent être prouvées : prêt immobilier restant dû, impôts, frais de santé ou d'Ehpad, frais funéraires dans la limite de 1 500 €. Le résultat est l'actif net, partagé entre les héritiers selon leurs droits.

Chaque héritier retire ensuite de sa part l'abattement correspondant à son lien de parenté. Un enfant dispose de 100 000 € par parent décédé, un petit-enfant venant à la place de son parent partage ces 100 000 € avec ses frères et sœurs, un frère ou une sœur dispose de 15 932 €. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés : ils ne paient aucun droit. Ce qui reste après abattement constitue la part taxable de chacun, à laquelle s'applique le barème.

Comment appliquer le barème en ligne directe ?

Pour un enfant, le barème est progressif : chaque taux ne s'applique qu'à la tranche correspondante. 5 % jusqu'à 8 072 € ; 10 % de 8 073 à 12 109 € ; 15 % de 12 110 à 15 932 € ; 20 % de 15 933 à 552 324 € ; 30 % de 552 325 à 902 838 € ; 40 % de 902 839 à 1 805 677 € ; 45 % au-delà.

Les trois premières tranches donnent toujours le même montant : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 €, soit 1 380,75 €. Il reste à appliquer 20 % à la partie de la part taxable comprise entre 15 933 € et 552 324 €, puis les taux supérieurs si la part les dépasse. Pour une part taxable de 200 000 €, la tranche à 20 % porte sur 184 068 € et donne 36 813,60 € ; le total des droits atteint 38 194,35 €. Les droits sont calculés héritier par héritier, jamais sur la succession prise en bloc. Notre simulateur de droits de succession reprend ce barème officiel.

Exemple : deux enfants héritent d'une maison de 500 000 €, combien paient-ils ?

Un parent veuf laisse une maison évaluée à 500 000 €, sans autre bien ni dette, et deux enfants. Chacun reçoit 250 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, la part taxable de chacun est de 150 000 €. Les trois premières tranches donnent 1 380,75 € ; la tranche à 20 % porte sur 134 068 € et donne 26 813,60 €. Chaque enfant doit donc 28 194,35 €, soit 56 388,70 € pour les deux.

Ces droits sont dus même sans vente, en principe au dépôt de la déclaration, dans les six mois du décès. Le notaire vérifie le calcul et tient compte des donations reçues du défunt depuis moins de quinze ans. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.