Congé pour vente expiré, locataire toujours dans les lieux : votre vente est-elle bloquée ?

Que devient l'occupant une fois le préavis terminé ?

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est net : à l'expiration du préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente contenue dans le congé perd de plein droit tout titre d'occupation. Il reste physiquement dans le logement, mais il n'est plus locataire. Il ne vous doit plus de loyer : il doit une indemnité d'occupation, dont le montant est fixé par le juge.

Ce statut suppose un congé régulier. Le juge peut contrôler, même de sa propre initiative, que le préavis de six mois a été respecté, que l'acte indiquait le prix et les conditions de la vente et que la notice d'information y était jointe. Si l'un de ces points fait défaut, le bail n'a pas pris fin. Relire le congé avant d'engager la procédure évite de découvrir le problème le jour de l'audience.

Quelles étapes mènent au départ effectif de l'occupant ?

Tout commence par une assignation, délivrée par un commissaire de justice, devant le juge des contentieux de la protection. Ce juge peut ordonner l'expulsion et fixer l'indemnité d'occupation. Vient ensuite le commandement de quitter les lieux : sauf exception, l'expulsion ne peut pas être exécutée avant deux mois. Le juge peut encore accorder des délais, d'un mois à un an, si l'occupant ne peut pas être relogé dans des conditions normales.

Le calendrier pèse aussi : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion n'est exécutée, sauf relogement adapté. Si l'occupant ne part toujours pas, le commissaire de justice sollicite le préfet pour obtenir le concours de la force publique. Un refus, ou une absence de réponse pendant deux mois, ouvre droit à une indemnisation par l'État. Cette indemnisation ne fait pas partir l'occupant pour autant.

Pourquoi ne faut-il jamais forcer le départ vous-même ?

Quand la procédure s'allonge, la tentation existe de changer la serrure, de couper l'eau ou l'électricité, de sortir les meubles. C'est un délit : contraindre une personne à quitter le logement qu'elle habite, sans le concours de l'État, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende. Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice, peut procéder à une expulsion. La règle vaut même lorsque l'occupant n'a plus aucun titre et ne paie plus rien.

Une sortie négociée est souvent plus courte qu'un procès : date de départ fixée par écrit, remise des clés, renonciation à une partie de l'indemnité d'occupation. Constaté dans un procès-verbal de conciliation exécutoire, l'accord pourra fonder une expulsion s'il n'est pas respecté. L'ADIL de votre département aide gratuitement à rédiger ce type d'accord.

Peut-on céder le logement sans attendre l'issue de la procédure ?

Oui. Vous êtes toujours propriétaire et pouvez vendre quand vous le souhaitez, à condition de tout dire à l'acheteur : la promesse décrit l'occupation, l'avancement de la procédure et la personne qui la poursuivra. Un particulier qui veut habiter le logement, et sa banque avec lui, renonce généralement devant un tel dossier. Le dossier transmis comprend le congé, la preuve de sa remise et les actes de procédure déjà délivrés. Le cas d'une personne entrée sans aucun droit est différent : notre guide sur la vente d'un logement squatté le traite.

Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens occupés. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.