Un héritier a avancé tous les frais de la maison : comment se faire rembourser au partage ?

Que dit exactement l'article 815-13 du code civil ?

Le texte prévoit deux règles. D'abord, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, en fonction de l'augmentation de valeur du bien au moment du partage ou de la vente. Ensuite, il doit lui être tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour conserver le bien, même si elles ne l'ont pas amélioré.

L'article ajoute la règle inverse : l'indivisaire répond des dégradations qui ont diminué la valeur du bien par son fait ou par sa faute. Concrètement, l'héritier qui a fait refaire une toiture qui fuyait, payé l'assurance ou remplacé une chaudière hors d'usage peut faire valoir ces sommes. Celui qui a laissé la maison se dégrader alors qu'il l'occupait peut, à l'inverse, devoir en répondre. Le juge apprécie au cas par cas, à partir des pièces fournies.

Quelles dépenses comptent, et lesquelles ne comptent pas ?

Entrent en principe dans les dépenses de conservation celles qui empêchent le bien de se dégrader ou de périr : réparation de toiture, mise hors d'eau, remplacement d'une installation défaillante, assurance, taxe foncière payée pour tous. Les travaux d'amélioration, eux, apportent une valeur nouvelle : extension, rénovation complète d'une cuisine, isolation.

Deux points limitent les demandes. Le remboursement des améliorations dépend de la plus-value constatée au jour du partage ou de la vente, pas du montant dépensé : un chantier coûteux qui n'augmente guère la valeur rapporte peu. Et le texte vise des dépenses payées de vos deniers : le temps que vous avez passé à travailler vous-même sur la maison n'est pas une dépense au sens de cet article. Faites qualifier chacune de vos dépenses par le notaire avant le partage, pièces à l'appui.

Comment faire valoir ses avances au moment du partage ou de la vente ?

Rassemblez un dossier complet : factures à votre nom, relevés bancaires prouvant le paiement, avis de taxe foncière, échanges avec les autres héritiers. Remettez-le au notaire avec un tableau récapitulatif daté. Sans preuve de paiement sur vos fonds personnels, la demande sera difficile à défendre. Distinguez dans ce tableau les dépenses de conservation et les travaux d'amélioration, qui ne suivent pas la même règle.

Le notaire intègre ces sommes dans le compte d'indivision : elles viennent s'ajouter à votre part lors du partage, ou sont prélevées sur le prix avant répartition en cas de vente. Si l'héritier qui a avancé les frais occupait seul la maison, le notaire mettra en face l'indemnité d'occupation qu'il peut devoir aux autres en application de l'article 815-9. Les deux comptes se compensent souvent, ce qui évite bien des malentendus quand chacun voit le calcul complet.

Que faire si les autres héritiers contestent ?

Commencez par proposer un accord écrit sur le montant à rembourser, idéalement préparé par le notaire. La plupart des désaccords portent sur la nature d'une dépense ou sur la plus-value réelle d'un chantier, pas sur le principe.

À défaut d'accord, le différend se règle dans le cadre du partage judiciaire, devant le tribunal, ce qui prend du temps et coûte des frais d'avocat. Une vente amiable du bien, avec mise sous séquestre du prix chez le notaire en attendant l'accord sur les comptes, permet souvent d'arrêter les frais sans renoncer à vos droits. Pour la marche à suivre, consultez notre guide pour vendre une maison héritée en indivision. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des biens en cours de succession. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.