Immeuble de rapport énergivore en monopropriété : faut-il le vendre en bloc avant 2028 et 2034 ?

Quelles obligations énergétiques pèsent sur un immeuble en monopropriété ?

Un immeuble d'habitation appartenant à un seul propriétaire ou à une indivision doit disposer d'un DPE collectif depuis le 1er janvier 2024 lorsque son permis de construire a été déposé avant 2013. À la vente, s'il est classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire portant sur tout le bâtiment doit être remis à l'acquéreur dès la première visite ; il reste valable cinq ans.

Pour un immeuble de plusieurs logements, cet audit doit être réalisé par un bureau d'études qualifié en audit énergétique des bâtiments ou par un architecte formé. Ces professionnels sont moins nombreux que les diagnostiqueurs : leurs délais de disponibilité doivent entrer dans votre calendrier. Un immeuble déjà placé sous le régime de la copropriété échappe en revanche à l'audit, chaque lot n'ayant alors besoin que de son propre DPE. Rassemblez aussi les DPE individuels de chaque appartement : ce sont eux qui déterminent, logement par logement, la possibilité de relouer.

Comment les échéances de 2028 et 2034 frappent-elles un immeuble loué ?

Elles tombent bail par bail. Chaque logement doit atteindre la classe minimale en vigueur à la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite de son contrat : F depuis le 1er janvier 2025, E à partir du 1er janvier 2028, D à partir du 1er janvier 2034. Un immeuble de dix logements subit donc ces échéances en cascade, au fil des renouvellements, sans qu'aucune date unique ne permette de tout planifier.

À cela s'ajoute le gel des loyers des logements classés F ou G : ni révision annuelle ni hausse après travaux. Les revenus de l'immeuble cessent de suivre les charges, alors que le besoin de travaux augmente à chaque échéance. Ce décalage se lit dans les comptes du propriétaire, mais aussi dans l'analyse de tout acheteur investisseur : plus les échéances approchent, plus les travaux à réaliser pèsent dans son calcul de rentabilité et dans sa décision.

Rénover un immeuble occupé : à quelles conditions est-ce tenable ?

Une rénovation énergétique d'immeuble touche l'isolation des façades et de la toiture, les menuiseries, la ventilation et souvent la production de chauffage. Avec des locataires en place, elle s'étale sur des mois, voire des années, et demande une coordination fine des accès et des corps de métier.

Elle reste tenable si trois conditions sont réunies : une trésorerie capable d'avancer les travaux, une équipe pour piloter le chantier et un horizon de détention long. Dans une indivision, il faut en plus obtenir l'accord des indivisaires pour engager des dépenses de cette ampleur, ce qui ralentit encore les choses. Si l'un de ces éléments manque, le risque est de lancer une rénovation partielle, interrompue faute de moyens, qui laisse l'immeuble dans un état intermédiaire plus difficile à céder qu'au départ. Mieux vaut le savoir avant de signer le premier devis.

Pourquoi la vente en bloc simplifie-t-elle la sortie ?

Céder l'immeuble entier à un seul acquéreur évite la mise en copropriété, l'établissement d'un règlement, les géomètres et la commercialisation lot par lot. Les baux en cours se poursuivent avec l'acquéreur, en application de l'article 1743 du code civil : vous n'avez ni à libérer les logements ni à obtenir l'accord des locataires.

Réunissez l'état locatif, les baux, les DPE individuels et collectif, l'audit, les factures de travaux récents et les contrats d'entretien. Un dossier complet permet à l'acquéreur de chiffrer la rénovation sans multiplier les visites. Si certains logements sont déjà vides, notre calculateur du coût d'un logement vide aide à mesurer ce que coûte chaque mois d'attente. Nous achetons pour notre propre compte en Île-de-France, y compris des logements classés F ou G et des immeubles à rénover. Nous étudions gratuitement votre dossier et répondons sous 48 heures ; si le bien correspond à notre activité, une visite puis une offre ferme écrite suivent, sans condition suspensive de prêt.

Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 13 octobre 2026.