Bail commercial échu et locataire toujours en place : comment sortir de l'impasse ?

Le bail est-il vraiment terminé ?

Souvent, non. Le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce du locataire. Lorsque personne n'a délivré de congé à l'échéance, le bail ne s'arrête pas : il continue pour une durée indéterminée, aux conditions d'origine. Le locataire qui exploite toujours son commerce est alors parfaitement dans son droit.

Pour mettre fin à cette prolongation, le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice, six mois au moins avant la date choisie, et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Une lettre simple ou un courriel ne suffisent pas. Avant toute démarche, rassemblez donc le bail, ses avenants et tous les actes déjà délivrés : ce sont eux qui disent où vous en êtes, et ce qu'un acquéreur éventuel reprendra. Si un congé a été donné, la question suivante est celle de son contenu.

Que coûte un refus de renouvellement ?

Le congé portant refus de renouvellement doit être motivé et indiquer au locataire qu'il peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans. Sauf motif grave et légitime, ce refus vous oblige à lui verser une indemnité d'éviction.

Cette indemnité répare le préjudice né du non-renouvellement. Lorsque le commerçant perd sa clientèle, elle correspond en principe à la valeur de son fonds. Lorsqu'il peut se réinstaller à proximité sans perdre ses clients, elle couvre plutôt les frais de déplacement. Des frais annexes s'ajoutent : déménagement, réinstallation, droits de mutation, et parfois licenciements. Pour un propriétaire particulier, la somme peut peser lourd, et son montant n'est souvent connu qu'après une expertise judiciaire. C'est l'une des raisons pour lesquelles ces dossiers restent ouverts plusieurs années, sans réelle visibilité pour le propriétaire.

Le locataire peut-il rester tant qu'il n'est pas indemnisé ?

Oui. L'article L. 145-28 du code de commerce lui accorde le maintien dans les lieux, aux conditions du bail expiré, tant qu'il n'a pas perçu l'indemnité d'éviction. En contrepartie, il verse une indemnité d'occupation et reste tenu des clauses de l'ancien bail. Une fois payé, il dispose de trois mois pour libérer le local.

Le bailleur garde une porte de sortie : le droit de repentir. Dans les quinze jours qui suivent la décision fixant l'indemnité, il peut revenir sur son refus et accepter le renouvellement, à condition que le locataire occupe encore les lieux. Cette faculté, utile si le montant fixé dépasse vos moyens, transforme toutefois le contentieux en bail renouvelé de plusieurs années. Elle mérite d'être pesée avec votre avocat avant que la décision ne tombe, car le délai pour l'exercer est court.

Comment céder des murs en plein contentieux ?

Le local peut être vendu occupé à tout moment : le bail, ou le droit au maintien, se transmet à l'acquéreur. Ce qui se négocie, c'est la charge de l'indemnité d'éviction et le suivi de la procédure, à écrire dans la promesse puis dans l'acte. Le locataire dispose en principe d'un droit de préférence : il doit recevoir le prix et les conditions, et a un mois pour accepter. Ce point est détaillé dans notre guide sur la vente d'un local commercial.

Un dossier complet, avec actes, décisions, expertise et relevés d'indemnités, permet à un acheteur de se décider vite. Un protocole de départ signé avec le locataire peut aussi débloquer la situation.

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Questions fréquentes

Rédigé par l'équipe de Vendez Tranquille, marchand de biens en Île-de-France. Dernière mise à jour : 9 octobre 2026.